賃貸管理は大家

 

不動産投資を始めた方の多くが口にされるのが、「物件購入前に想定していた以上の出費が発生し、思うように儲からない!」というお悩みです。

収益物件の広告などを見ていると、そこに表示されているのは「表面利回り」と呼ばれる、必要経費を一切考慮していない利回りとなりますから、

購入後にどれだけの経費が発生するかを如何に正確に予測出来るかが、投資家の腕の見せ所とも言えるでしょう。

固定資産税に、共用部分の電気代、そして退去があった際の原状回復工事費用など、想定しておくべき費用は数多くありますが、最も収益を圧迫して来るのが、「物件管理を行っている不動産業者に支払う経費」という方も多いはずです。

そこで本日は、こうした物件の管理費を圧縮するべく「賃貸管理を大家さんが自ら行う方法」について解説してみたいと思います。

では、収益物件自己管理の知恵袋を開いてみましょう。

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不動産業者の管理形態

冒頭のお話を読んで、「あれ?自分の物件は月々不動産屋さんに支払う経費なんて無いんだけど・・・」とお思いになった方も少なくないことと思います。

実は不動産管理には、大きく分けて二通りのパターンが存在しており、この種別によって毎月の管理費が掛かるか、掛からないかが決まって来るのです。

ではまず、この二つの管理形態の違いから見て行くことにしましょう。

 

契約管理

こちらは毎月のコストが掛からない賃貸管理の形態となります。

その名が示す通り、賃貸物件に関する契約のみを管理する形態となり、退去が発生し、新しい入居者が決まった際の広告宣伝費と、契約更新の際の事務手数料が実質的な管理費となります。

なお、昔ながらの不動産屋さんは、この管理形態でも「退去の立ち合い」や「物件のクレーム受け付け」などを無料で請け負ってくれる会社も少なくありませんでしたが、近年の不動産屋さんは退去立合いも有料というところが増えて来ているようです。

 

入金管理

一方、こちらの入金管理は毎月の家賃回収を不動産屋さんが代行することにより、賃料の5%~10%程度を報酬として頂く管理形態となります。

もちろん退去や新規契約の際の対応(契約管理の内容)も行ってはくれますが、新たな入居者が決まった際の広告宣伝費や更新時の事務手数料などは、別途請求されるのが通常です。

管理会社によって仕事の受け方は様々ですが、通常は賃料の集金業務に加え、クレームの処理など、様々な雑用もこなしてくれる不動産屋さんが多いでしょう。

但し、共用部分の清掃などについては、別途料金を徴収されるのが一般的です。

 

以上、2つの形態が賃貸管理の主なものとなります。

なお、賃貸メインの不動産会社は、空き物件にお客さんを付ける「客付け業務」のみでは収入が安定しないため、「入金管理の物件を如何に増やすか」に力を注いでいますから、賃貸管理の依頼をすると、ほぼ必ず入金管理を進めてくるはずです。

確かに、一切合切を不動産屋さんに頼めるのは非常に楽ですが、家賃収入から毎月定額の管理費が差し引かれるのは、なかなか厳しいものがあるのも間違いありません。

そこで次項では「大家さんが自分で出来る管理業務のやり方」について解説してみたいと思います。

但し、契約書等の作成までオーナーさんが行うのは難しいでしょうから、契約管理は不動産屋さんに任せることを前提とさせて頂きます。

 

自分で出来る管理業務は結構ある

不動産投資の収益を収入のメインとされている方にとっては、「日々の物件管理もそれほど苦にならない」という方が多いはずです。

しかしながら、本業が別にあるという投資家にとっては、何だかとても大変で面倒くさそうな気がして来ますよね。

ただ、今や賃料を手持ちで持って来る入居者は滅多に存在しませんし、賃貸保証会社なども当たり前の時代ですから、小規模の戸数を管理するならば、サラリーマンをやりながらでも充分に対応が可能というのが現実です。

では、管理業務を全て自分で行うためのコツをご紹介して行きましょう。

 

ネットバンキングを利用した上、家賃振込は自動引き落としを必須とする

自分で賃貸物件の管理を行う場合、もっとも面倒なのが家賃が振り込まれているかの確認と、滞納者への督促の業務です。

冒頭でもお話した通り、「賃料を手持ちで・・・」なんて入居者はまず居ませんが、未だに毎月手動で振込手続きを行っている賃借人は意外に多いもの。

そこで便利なのが、「入居者は賃料の支払いを自動引き落としにて行うこと」という特約を、契約書に盛り込んでしまう方法です。

これならば、「振込を忘れた!」というトラブルも発生しませんし、入居者の家計が苦しい場合でも家賃より他の支払が優先されることを防ぐことが出来ますので、なかなか便利な方法でしょう。

また、賃貸保証会社の中には引き落としが契約条件になっている会社も少なくありませんので、こうした会社の賃貸保証への加入を必須にするという手もあります。

なお、ネットバンキングは手数料こそ高めですが、何時でも入金状況が確認出来ますから、他に本業がある方には絶対におすすめです。

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保証会社への加入を義務付ける

先に記した内容とやや重複致しますが、家賃の滞納が発生することは大家さんの大きな負担となります。

よって、賃貸保証会社への加入を契約条件にしてしまうのは非常に有効な方法です。

なお賃貸保証会社については、契約管理を任せている不動産屋さんが必ず代理店になっているはずですから、利用するのにも苦労は無いでしょうし、滞納が発生したら即管理会社に電話を入れるだけで事が足ります。

但し、滞納発生から2、3日で保証会社に連絡するのも、入居者にプレッシャーを与え過ぎる気がしますので、メールやラインにて提携の督促文を作成しておき、直接督促を行った後に管理会社に通報するのがスムーズでしょう。

 

休日に物件の巡回を

そして意外に投資家の方が行わないのが、物件の巡回というアクションです。

こんなお話をすると「部屋の中が見られる訳でもないのに・・・」と思われるかもしれませんが、共用部分のライトが電球切れを起こしていたり、入居者の物品が廊下に放置されているなど、案外問題は発生しているもの。

よって2週間に一度程度でも構わないので、必ず巡回を行うように心掛けたいものです。

なお、共用灯はLED照明に取り換えてしまえば、電球切れの心配はまず無くなりますので、こちらも手軽な管理を行うにはおすすめの方法となります。

また入居者からクレームが入った際に、現地に行かずともある程度の状況が確認出来るように、巡回の際に共用部分写真をスマホに保存しておくと、後々役立つことになるでしょう。

 

リレーションの取れたリフォーム屋さんを見付ける

さて投資家が自ら管理を行うに当たり、最も厳しいハードルとなるのがクレームの処理となります。

複数の部屋を持っていれば、月に一件くらいは設備の故障などの連絡が入って来るものですから、これにどれだけスムーズに対応出来るかが、自主管理のポイントともなるでしょう。

まず言えることは、充分に信頼が置け、どんな工事でも安心して任せられるリフォーム屋さんを見付けておくことです。

あらゆるジャンルのクレーム(内装・木工事・電気・水道・ガス)に対応出来る工事業者が、自分の代わりに物件に行ってくれるのなら、大抵のクレーム対応は電話一本で済みますから、これだけでも苦情への対処が非常に楽なものとなるでしょう。

また、物件巡回の項でも共用部分の写真を撮影しておく必要がある旨をお話しましたが、貸出前のお部屋の様子も徹底的に写真に納めておくと便利です。

リフォーム屋さんが自分の代わりに現地に行ってくれても、不具合の状態や発生個所のイメージが涌かないと、適切な指示はなかなか出せないもの。

そんな時に室内の様子が写真で確認出来れば、状況の確認もスムーズに行えますし、リフォーム屋さんに的確が指示が出せるはずです。

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大家さん自らの物件管理まとめ

この様に、ちょっとした工夫とインターネットを駆使すれば、別に本業のあるオーナーさんでも意外に簡単に賃貸管理を行うことが出来るものです。

但し、退去の立ち合いなどは、意外に苦戦することが多いはずですから、慣れない内は費用を払ってでも管理会社に任せるべきだと思います。

なお退去の立会い敷金精算につきましては、別途記事を書かせて頂きますので、そちらで充分知識を付けた上で、挑戦してみて下さい。

この記事が不動産投資の無駄な経費を節約するのにお役立て頂ければ幸いです。

ではこれにて、「賃貸管理は大家が自ら行ってしまおう!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!