収益物件の空室率

 

不動産投資を行っている方にとって、最も頭を悩ませる問題の一つが「所有する物件の空室率」に関するものなのではないでしょうか。

どんなに利回りが回る物件であっても、お部屋が空いてしまっていては、思う様な収益を上げることが出来る訳がありません。

また、購入した時は満室であっても、ドンドン部屋が空いてしまい、お金を掛けてリフォームしたのに全然空室が埋まらないというケースも少なくないようです。

「こうした状況をどうにか出来ないものか」と、管理を任せている不動産屋さんに何度も連絡を入れるオーナーさんもいらっしゃいますが、どんなに管理会社を責めても簡単に空室が埋まるはずもありません。

そこで本日は、空いているお部屋をより決めやすくする手法について考えてみたいと思います。

では、収益物件の空室率を下げるための知恵袋を開いてみましょう。

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まずは決まらない理由を考える

「どんなに募集を掛けてもお部屋が埋まらない・・・」、そんな時に一番に頭に浮かぶのが『賃料が高過ぎるのでは?』という疑問です。

確かに相場から逸脱した割高な賃料が設定されているお部屋に、簡単に申し込みを入る訳がありませんから、募集を掛ける際の市場調査には充分な時間を掛けるべきでしょう。

また管理会社などに委託をしている場合には、状況に応じて的確な賃料設定のアドバイスをしてもらえるはずですから、こうした助言に耳を傾けることも必要です。

なお、周辺のライバル物件と、自分の物件をしっかりと比較してみることも非常に大切な作業となります。

駅からの距離やお部屋の間取りなどは、誰でも目に付くところですが、お部屋が一階にあるのか二階にあるのかでは賃料に差が生じるのは当たり前ですし、

日当たりの良さや収納、宅配ボックスやオートロック、エレベーターの有無についても賃料設定に反映させるべき事項です。

但し、ここで注意すべきなのは徹底した周辺物件との比較を行っても、決して相場より賃料設定が高くない場合となります。

知識に乏しい不動産管理会社ですと、「更に賃料を下げて割安感を出しましょう」などと言って来るかもしれませんが、これは避けるべきしょう。

結果的に、属性の悪い(質の悪い)入居者を招くことになり、賃料滞納や近隣住人とのトラブルなどが増え、逆にトラブルを抱え込むだけとなってしまうことが殆どです。

また値引きと同様に、「敷金なし」や「フリーレント(当初一ヶ月賃料無料など)」等の優遇条件は、貯金も満足に出来ないような入居者を呼び寄せる結果になりますから、決しておすすめ出来ません。

では、近隣の相場より決して高くない賃料設定であるにも係わらず、空室率が高い場合には一体何をするべきなのでしょう。

次の項では、不動産屋さんならではの実践的な空室対策手段をご紹介して行きます。

 

有効な空室対策をご紹介!

近隣のライバル物件と比べ、明らかに劣るところがないのであれば、取るべき行動は他の物件以上に自分の物件の価値を高めることです。

もちろん、宅配ボックスを設置したり、オートロックを新設すれば付加価値は大きく上昇しますが、当然多額の費用が掛かってしまいます。

しかし、殆どお金を使わなくても、物件の価値を向上させる手段は意外にあるものです。

以下にその具体例をご紹介して行きましょう。

 

お部屋設備を充実させる

あまりお金を掛けずに行える対策のひとつとして、お部屋の設備を充実させるという手段があります。

もちろん、テレビを付けたり、家具を置いたりすればインパクトは抜群ですが、これらの方法はコストがそれなりに掛かる割に、お客さんからの反応は意外に薄かったりするのも事実です。

そこでおすすめなのが、お部屋の電灯(シーリングライト)を設置するという方法になります。

最近では量販店などに行くと、LED電球を使用したライトでも5,000円~7,000円くらいでそれなりの商品が購入出来ますので、全ての居室にこれらを設置してみましょう。

例え3部屋あっても20,000円程度の出費で済みますし、お部屋のブレイカーを上げた状態で全てのライトが点灯するようにしておけば、お部屋自体も明るい印象になるのは間違いありません。

また、入居の際「自分で買うから、ライトは不要!」と借主に言われてしまった場合には、自宅などで保管しておいて、別の部屋が空いた時に再度利用することも出来るという訳です。

なお、電灯と同様にトイレにウォーシュレットを設置するという手段もおすすめ。

自分で取付けるのならば、15,000円くらいの出費で設置が可能となるはずです。

但し、大家が設備としてこれらの器具を設置すれば、入居者の責任で故障した場合を除き、メンテナンスは貸主の負担となる点にはご注意頂ければと思います。

因みに、メンテナンスもしたくない場合には、賃貸の契約書や重要事項説明書に、「これらの設備は残置物である」旨を明記しておくのが良いでしょう。(詳細は賃貸における設備と残置物の記事をご参照下さい)

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メンテナンスを充実させる

こちらは一切お金の掛からない空室対策となりますが、物件の管理やメンテナンスを充実させるという方法もあります。

例えばお客さんが物件を見に来た際、エントランスや廊下などにゴミが落ちていたり、入居者の荷物が放置されているといった状況は非常に印象が悪いですから、こうした管理面の問題を改善して行く訳です。

よって空室を抱えている際には、週に一回、最悪でも2週に一回くらいは物件の巡回を行いましょう。

またリフォームが完了し、空室となっているお部屋にも気を配ることが大切です。

賃貸の情報誌などを見ていると、「洗面所やキッチンの排水口から下水の臭いが上がって来ている部屋は、契約するべきではない」などのアドバイスをよく目に致します。

この現象は、下水配管の途中に設けられている「トラップ(配管がS字などに捻じられた箇所)」に溜められた水が、長い間使われないことで蒸発してしまうのが原因です。(コップ形などトラップの形状は様々ですが)

トラップとは敢えて下水配管途中に水の溜まる箇所を作り、下水の臭いの逆流や害虫の侵入を防ぐ設備となりますが、ここに水がないということは「長い間お客が付かない不人気物件である証拠」というのが、賃貸情報誌の言い分となります。

オーナーさんからすると「何をふざけたことを!」と思うかもしれませんが、確かに一理ある判断方法であることも間違いはなく、臭いならまだしも、配管から上がって来たゴキブリなどが部屋で死んでいるといった最悪の事態にも繋がりかねません。

この様な事態を防ぐためにも、ひと月に一回(夏場は2週間に一回)くらいはお部屋に行って、ペットボトルなどで排水口に水を流すのがおすすめです。

また、トラップ以外にもトイレの便器に溜まっている水が干上がれば、同様の現象が発生する可能性がありますし、便器の中にカビが発生している様な状態は、お客様に悪い印象を与えることになります。

よって巡回の際には、必ずトイレの水を流すのも忘れないようにしたいところです。

 

広告宣伝費で優先的な案内を行わせる

そして最も有効に空室率を低下させる手段が、広告宣伝費の額を増額してお部屋への案内を増やすという方法です。

賃貸管理を不動産屋さんに任せている場合、お部屋が成約した際には管理会社に1ヶ月分の宣伝広告費を支払うのが一般的でしょう。

また、管理会社の先に「入居者を連れて来た別の不動産屋さん」が居れば、その業者は入居者から仲介手数料を受け取ることになります。(詳細は賃貸仲介の仕組みの記事を参照)

こうした一般の仲介報酬の仕組みに、ボーナス的な報酬を大家の手で加えるのが、この手法の「肝」なのです。

つまり、管理会社にはこれまで通り一ヶ月の広告宣伝費を支払いながら、成約のあかつきには「お客を連れて来た業者」にも、更に一ヶ月の広告宣伝費を支払う募集形態となります。

これにより、お客を連れて来た業者の報酬は2倍となりますから、ライバル物件よりも優先的に案内を受けることが出来るようになりますし、営業マンの士気もかなり変わって来るはずです。

「そんなに報酬を払ったら、収益が圧迫される!」とのお声も聞えて来そうですが、この方式の効果は絶大なものがありますので、是非お試し頂ければと思います。

なお公平性を保つためにも、管理会社が直接お客を連れて来た場合には、惜しまず2ヶ月分の広告宣伝費を支払って上げるのが、管理会社との円満な関係を保つ秘訣です。

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空室対策まとめ

ここまで見て来たように、空室対策にはそれ程費用を掛けずとも、かなり効果を上げる方法があるものです。

広告宣伝費のお話などはかなり費用が掛かるような気もしますが、3ヶ月、4ヶ月と空室が続くのに比べれば、遥かに安い出費であるのは一目瞭然でしょう。

費用を掛けるべき時は、惜しまずお金を出すことも収益物件を運用する上では重要なポイントとなります。

ではこれにて、収益物件の空室率低下に役立つ裏技の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。