土地の分割売却

 

不動産投資を行う上で、最も重要とされるのが「投資対象となる物件の選び方」であると言われています。

確かに、高い利回りが想定される物件でも入居率が常に低いのではお話になりませんし、満室でも修繕費用ばかりが掛かる物件では、維持していく旨味を殆ど感じることが出来ないでしょう。

こうした物件選びのミスを防ぐためには、立地を検討し、建物の状態をチェック、近隣の賃貸相場やニーズのある間取りを確認するという作業等が不可欠となって来ます。

なお、一流の投資家ともなれば、先にお話した物件を見る目も研ぎ澄まされていますから、数ある売り情報の中でも一握りの物件に人気が集中してしまい、

その結果として「欲しい物件がなかなか買えない」という悩みをお持ち方も多いのではないでしょうか。

この様な状態では、いくら資金があってもなかなかスムーズな投資は行えませんよね。

そこで本日は、一般的な投資家とは異なる目線で物件を選び、高い収益を上げていく「土地の分割売却を前提とした不動産投資法」をご紹介してみたいと思います。

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庭先売りで収益を上げる

「庭先売り」と聞いても、『いまいちピンッと来ない』という方も多いかもしれません。

この言葉は文字通り「建物の敷地の一部を分割し、販売してしまう」ことを表しており、今回の投資法においては購入した収益物件の空地を切り取って、第三者に売却することが「投資の肝」となります。

「そんなことが可能なの?」というお声も聞えて来そうですが、既に不動産業界にはこの手法で多くの利益を上げておられる方もいらっしゃるのです。

土地の分割自体は、土地家屋調査士などに依頼すれば簡単に切り分ける(分筆)することが可能ですし、この売却で得た利益を、当初の物件購入価格と相殺すれば、元々大した利回りでない物件も一気に「超高利回りの物件に変身させる」ことが出来ますよね。

そして更には、収益物件の市場に流通しながらも、利回りの低さ故に見向きもされない物件の中から、「とんでもない掘り出し物」を見付け出すことが出来る可能性もあるという訳です。

確かに転売が可能な程の大きな空地がある物件は、なかなか発見するのが難しいでしょうが、利回り4%、3%などという普段あまりチェックしない層の物件まで見渡していくと、実は意外に数多く存在しているものです。

特に地主系のオーナーなどが建てた物件には、建物の大きさに不釣り合いな大きな土地がセットになっているケースが少なくありません。

なお分割後の売却先については、もろもろ融通の利きやすい建売屋さんなどがベストですが、これが叶わない大きさの土地であっても、お隣の方に買ってもらったり、トランクルーム・駐車場用地として売却するという出口もあるでしょう。

因みに、この手法で最も大切なポイントとなるのは、庭先売りで得た収益と、本来の収益物件購入の価格を相殺して、「どれだけのメリットを受けることが出来るか?」を正確に予測出来る能力となります。

もちろん投資である以上、失敗してしまう可能性も付き纏いますが、「正しい相場観」と「物件を見極める確かな目」があれば、この分割売却投資法はあなたに莫大な利益をもたすはずです。

不動産投資市場に残された「売れ残り物件」を無理やり購入するよりも、他の投資家とは異なる目線で物件を購入してみては如何でしょうか。

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分割に当たっての注意点

では、具体的な分割方法について、もう少し詳しくポイントを見て行きましょう。

建物が既存不適格にならないように分割する

土地を切り取る分筆の作業は、ある程度自由に行うことが出来ますが、あまりに自分の土地を減らしてしまうと、現在建っている収益物件が建築基準法に違反した建物になってしまう場合があります。(既存不適格建物)

既存不適格となってしまうと、将来的に売却が困難となる場合もありますし、建て替えに際して、極端に小さな建物しか再建築出来なくなる可能性もあるので注意が必要でしょう。

また、行政の建築Gメンなどに発見されると処罰されることもあり得ますから、分割に当たっては事前に設計士などの専門家に相談することをお勧め致します。

 

確定測量済みの物件を選ぶ

ここまでの解説において「土地の分筆は自由に出来る」と申し上げましたが、これは「隣接する全ての土地との境界線が確定している」という前提があってのこととなります。(確定測量の完了)

お隣りの土地との境界が確定していなければ分筆は出来ませんし、購入した後で確定を申し出て、境界争いなどに発展してしまうと、半永久的に分筆が不可能となる場合もありますので是非ご注意下さい。(詳細は過去記事「不動産・境界越境問題について」を参照のこと)

なお、「全ての境界」という言葉の中には、行政が管理する「道路・公園・水路」なども含まれます。

 

切り売りした後のことも考える

そしてもう一つ注意したのが、切り売りを終えた後の状態についてです。

例えば、購入したアパートの南側に余分な土地があり、これを切り売りしたとします。

しかし、ここに3階建ての建売などが建築されてしますと、北側に残されたアパートの日照は著しく阻害されることになってしまいますよね。

この様に、自分で自分の首を絞めるような切り売りは絶対に避けるべきですから、慎重に検討を重ねてから計画を実行に移しましょう。

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庭先売りまとめ

ここまでご説明して来たのが、土地の分割売却で収益物件の利回りを向上させる手法の概要となります。

少々手間の掛かる投資方法ではあるかもしれませんが、「賃料を稼ぐことだけが不動産投資だ」と考えている方には絶対に生まれてこない発想ですから、物件探しに苦労されている方にはお勧めなのではないでしょうか。

但し、この方法を一般の方が何度も繰り返し行うと、宅建業法違反となってしまう可能性がありますのでご注意下さい。(不動産業の免許を取れば問題はありません)

また、切り取る土地の面積や地形、売却する相手、販売価格などの算定には慎重を期するべきでしょうから、お付き合いのある不動産屋さんなどに依頼して、相談に乗ってもらうことをおすすめ致します。

そして、売却後に課税される不動産の譲渡所得税の金額についても、しっかりとシュミレーションを欠かさないようにして下さい。

ではこれにて、土地の分割売却で収益を上げるよう!の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。