分譲マンションのオーナーチェンジ賃貸物件

 

現在、多くの方々から注目を集めている投資ジャンルが「不動産投資」であると言われています。

一時期は、投資信託や株など金融系の投資対象も注目を集めていたようですが、中国経済の失速に、ギリシャの財政破綻、イギリスのEU離脱問題など、

「日本とはあまり係りのないところで起こる事件」により、金融市場は混乱を極めていますから、より安全性・安定性の高い不動産投資へと資金が流れいったのでしょう。

但し、こうした不動産投資の盛り上りも既にピークを迎えつつある様子で、今や慢性的に「市場に出回る収益物件の数が不足している」という状態が続いているのです。

この様な状況ともなれば、誰でも欲しがるような「優良物件」はアッと言う間に成約してしまい、「微妙だな・・・」という物件の在庫ばかりが目立つようになって来ますよね。

そして結果的には、投資の意欲は強いが、買う物件がないという、『何とももったいない状況の投資家』を数多く生み出すこととなる訳です。

そこで本日は、この『何とももったいない状況』を打破するべく、少々珍しい投資法をご紹介してみたいと思います。

では、分譲マンションのオーナーチェンジ賃貸物件で稼ぐ方法の知恵袋を開いてみましょう。

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居住用と収益物件の価格の違い

「これだけ不動産投資が盛んに行われている時代に、新しい投資法など存在するのか?」とお思いの方も少なくないことと思います。

確かに今回ご紹介する投資法は、「物件を購入して、長期に渡り安定的な賃料収入を得る」と言う王道の不動産投資方法とは少々異なるものとなりますが、やり方次第では大きな利益を生み出すことが出来ますので、是非ご参考にして頂ければ幸いです。

なお、この投資手法をスムーズにご理解頂くためには、不動産の値付けに二種類の方法」があることを知って頂く必要がありますから、この点から解説を始めさせて頂こうと思います。

まず一つ目の方法となるのが、マイホームの売却などで用いられる「一般的な相場観による値付け法」であり、建売物件の値付けなどもこの方式で行われるのが通常です。

そしてもう一つが、投資物件などの値段を付ける際に用いられる「利回りに重点を置いて算出方法」となり、物件から得られる賃料収入額が価格決定の重要な要素となります。

こんなお話をすると「その二つの方法が何なの?」というお声も聞えて来そうですが、実はこの二つの値付け方法、同じ物件を対象としても、算出される価格に数百万円、場合によっては数千万円近い差額が生じることがあるのです。

より解り易くご説明するために、具体的な例を挙げてご説明していきましょう。

仮に築10年の中古戸建があるとします。

これを中古住宅物件として販売すると、地域の相場的には「2000万円」くらいで成約が見込めそうです。

しかしながら、この物件に賃借人いる場合には、販売価格2000万円で売りに出しても、買い手が現れる可能性はまずありません。

なぜなら、賃借人を追い出さない限りこの物件を「マイホーム」として利用することが出来ず、収益物件という見方しか出来ないためです。

では、収益物件としてはどのように値付けをすれば良いのでしょう。

仮に賃借人が、この物件を「月額10万円」で借りていたとすれば、月額10万円×12ヶ月×10年=1200万円、つまり10年で1200万円の利益を生むことになります。

そして収益物件の値付けでは、「10年分の賃料」と「販売価格」が同額であることを「表面利回り10%」と表示し、この値付けであれば「投資対象として非常に魅力的である」との評価を得ることが出来るのです。

よって、マイホームでの適正価格が2000万円の物件でも、賃貸中であると1200万円程度でしか売れないという、不思議な状況が生じることになります。

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実践!オーナーチェンジ投資法

そして、今回ご紹介する投資方法は正にこの数字(値付け)のマジックを応用したものとなります。

つまり、収益物件として購入した物件を入居者が退去するまで根気よく保有し続け、退去後、マイホーム物件として高く売りに出すという方法なのです。

※オーナーチェンジ物件とは、賃貸中の物件を売却し所有者のみが変更となる売買の形態。

では、具体的にその手法を解説して参ります。

まず、投資対象として望ましいのは分譲マンションとなるでしょう。

戸建ての場合、売却後の雨漏りや、躯体・基礎などに生じた瑕疵担保責任は、全て売主の負担となってしまいますが、分譲マンションでは、こうした部分が全て共用部分となるため、管理組合がその修繕義務を負います。

よって購入する際も、売却する際も余計なリスクを負わず、スムーズに売買を行うことが出来るという訳です。(過去記事「マンション購入の注意点について!」参照)

また、分譲マンションを狙う理由は他にもあります。

戸建ての場合、入居者退去後に「マイホームとして販売出来る価格」の査定が非常に困難なものとなりますが、分譲マンションの場合には世帯数も多く取引事例も豊富にありますから、売りに出した際の価格が予想し易いというメリットがあるのです。

なお、間取りや平米数については、住宅ローンを組むことが可能で、ニーズも高い2LDK以上、50㎡超の物件が望ましいと思います。

因みに物件の仕入れに関しては、不動産屋さんなどで「オーナーチェンジのファミリータイプの分譲マンションありませんか?」と言えば、それなりに物件の紹介は受けられるはずです。

但しここで注意すべきは、「賃借人が居る間も家賃収入でそれなりに儲けたい」という気持ちを持たないことでしょう。

冒頭でも申し上げた通り、現在では通常の投資方法で儲けられる物件は数少ないですから、「賃料収入で儲けて、転売でも儲けられる物件」など、簡単に見付かる訳がありません。

よって、賃借人が住んでいる間は「儲からない物件」、つまりは投資物件としては魅力に乏しい物件に狙いを絞るのがポイントとなるでしょう。

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投資成功の秘訣とまとめ

さて、ここまで分譲マンションのオーナーチェンジ物件の転売による不動産投資の方法を見て参りました。

私も会社の仕事として同様の案件を何度か経験していますが、この投資法を成功させる秘訣は、物件選びの際に「人気のあるマンション」や「ニーズの高い間取り」を選ぶという点です。

そして何より大切なのが、前項でも申し上げた通り「賃料収入でも儲けようという気持ちを捨てる」ことだと思います。

何の投資でもそうですが、出口や着地点をしっかりと見定めなければ、なかなか事は上手く運ばないものですし、一度で二度美味しいなんてことは滅多にないものです。

また、この投資法は「賃料収入で稼ぐ」というイメージが強い不動産投資に対して、『転売』という儲け方があることを気付かせてくれる手法でもあることも、注目すべき点でしょう。

但し、反復継続しての物件売買は不動産業の免許が必要となりますから、繰り返しこの投資法を行う時には是非ご注意頂ければと思います。

なお、もっと自由に転売ビジネスに挑戦したいという方は、思い切って不動産業者の免許を取得してみるのも一つの手段かもしれません。

ではこれにて、分譲マンションのオーナーチェンジ賃貸物件で稼ぐ方法!の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!