訳あり物件購入

 

不動産屋さんをしていると、お客さんたちから必ず聞かれるのが「掘り出し物の物件はありませんか?」というお言葉です。

商売の世界では、お値打ち品・掘り出し物などと呼ばれる「相場より明らかに価格が安い、お得な商品」があるものですが、正直申し上げて「不動産業界には何の理由もなく安くなっている物件は存在しない」というのが現実でしょう。

こんなお話をしてしまうと「それじゃ身も蓋もない!」とお叱りを受けてしまいそうですが、これを反対に解釈すれば「訳さえあれば安くなる」という考え方も出来るはずです。

もちろん「訳あり」の中には、物件の価値を著しく低下させる「訳」もあるものの、時には処理の仕方次第で、『通常の物件以上の収益を生み出すことの出来る訳あり』も確実に存在しています。

そこで本日は、訳あり物件購入により、より高い収益を上げる不動産投資方法について、お話してみたいと思います。

では、奥深い不動産の訳ありの世界を垣間見てみましょう。

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事故物件だけが訳あり物件ではない

不動産の世界において「訳あり物件」というと、人の命が奪われたたり、居住者が自ら命を絶った、あるいは孤独死などの事件があった物件というイメージをお持ちのことと思います。

もちろん、市場には膨大な数の物件が流通していますから、こうした曰く付きの物件だって存在するのは事実ですし、こうした過去を背負う物件が相場より割安で売買されていることも確かです。(詳細については、「事故物件の告知義務と、不動産投資での活用法!」の記事をご覧頂ければと思います)

しかしながら、不動産業界に置ける「訳あり」が、必ずしもこうした『事故絡み』であるかといえば、それは完全に間違った認識と言わざるを得ません。

むしろ、訳あり物件の半分以上は、その他の事情により「訳あり」のレッテルを貼られてしまっているに過ぎないのです。

では、一体どんな「訳」があるのか、代表的な例を見て行きましょう。

 

①耐震基準の問題

耐震基準と申し上げると、一時期問題となった某デベロッパーの耐震偽装問題などを想像してしまいそうですが、「耐震の問題による訳あり」は事件性のあるものばかりではありません。

我が国の法律の中で、建物の構造や建築制限等を定めているものと言えば建築基準法となりますが、こちらの法律はこれまで何度も改正が行われています。

その中でも、大きな改正とされるのが昭和56年の耐震基準に関する改正です。

この改正では、これまでの耐震基準を大幅に厳しくする内容が盛り込まれており、昭和56年以降の基準を「新耐震」、改正以前の基準を「旧耐震」と呼んで区別しています。

そして、この「旧耐震」で建てられた建築物については、銀行の融資が受け辛かったり、一般の方からの人気が低いといった理由から、「訳あり扱い」として市場に出されるのが通常となっているのです。

 

②検査済証未取得物件

こちらも建築基準法絡みの「訳あり」となりますが、建物を建てる際には行政からの「建築確認」の取得と、「検査済証」の交付を受けることが義務付けられています。(詳細は過去記事「建築確認・確認済証等について知っておくべきこと」を参照のこと)

現在では違反建築に対する取り締まりも厳しくなっていますから、有り得ないことなのですが、過去には「建築確認は取得したものの、その出来栄えを確認する完了検査を受けずに、勝手に建物を改造してしまう」というケースが横行していたのです。

そして当然ながら、こうした物件は検査済証がもらえる訳もありませんし、違法建築物というレッテルを貼られることになります。

そうとなれば、旧耐震の物件と同じく金融機関も融資を行い辛くなり、一般の購入希望者からの人気も低くなりますから、「訳あり物件」の烙印を押さる結果となってしまう訳です。

 

③売主等の事情により訳ありとなっている物件

物件自体に何も問題がなくとも、売主などの都合により「訳あり」扱いを受ける物件も存在しています。

例えば、近隣との申し合せで3階以上の物件を建てないで欲しいという要望がある物件や、建売不可なんて物件も現実に存在しているのです。

また、価格は安いが1ヶ月以内に決済を完了することが取引の必須条件であるなど、売主の事情により実に様々なケースが存在しています。

 

④物件自体に問題があるケース

市場に流通している売却物件の中には、明らかに重大な問題を抱えている売り物も少なくありません。

例えば隣地がゴミ屋敷であったり、土地の持分の一部を他人が保有しているなどのケースです。

当然、こうした物件は利用する当たって様々な問題が発生する可能性が高いですから、訳あり物件として価格も低く抑えられることとなります。

 

以上が、事故物件以外の「訳あり物件」とされるものの代表例となります。

この他にも明らかな建築基準法違反建築物や、お稲荷さん・塚が敷地内にあるなどのケースも存在しますが、あまりお勧めは出来ないので今回は割愛させてもらいました。

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訳あり物件を投資に利用する

さて、この様に様々なパターンのある「訳あり物件」ですが、そのどれもが「絶対に購入してはならない」という類のものではありません。

それどころか、これらの物件を上手に利用すれば、不動産投資において多くの収益を獲得出来るチャンスもあるのです。

では、具体的にどのような物件を選び、どんな物件を避けるべきなのかを考えて行きしょう。

 

旧耐震の物件

①耐震基準の問題については、「耐震性に問題がある」と聞くと購入するのが怖くなってしまいそうですが、一概にそうとばかりは言い切れません。

私の経験上、旧耐震の建物であるにも係らず、当時の許可基準を遥かに凌ぎ、新耐震の基準でも充分にクリアー出来そうな建物を、これまでに数多く目にしています。

また近年では、耐震基準の判定を行うサービスも各社が行っていますから、建築に詳しくない方でも地震に強い建物と、そうでない建物の違いを見抜くことが出来るはずです。

なお旧耐震の建物を貸し出す際も、古い耐震基準でであることをお客さんに告知し、承諾を得られれば、何も問題なく賃貸することが出来ます。

私も会社でもこうした物件を保有していますが、「旧耐震だから」という理由で、契約を断られたことは一度もありませんし、

中には、「机上の理論のみで建てられた建物より、東日本大震災などを経験して、今なお建っていることの方が説得力がある」とおっしゃる方までおられました。

旧耐震の建物については、物件の耐久性を確認することが出来れば、購入へのハードルは「銀行の融資が組み辛い」という点のみになるでしょう。

 

検査済証のない物件

なお②検査済証未取得物件についても、「①耐震基準の問題」に通じるものがあります。

確かに検査済証を取得せず、大幅な違反建築となっているものは、安全上の問題などを引き起こす可能性がありますので、これは避けるべきでしょう。

しかしながら、建物の耐久性などに影響を及ぼさない範囲の変更については、何も心配する必要はありません。

融資が組める銀行が見付かり、転売が困難であっても構わないのならば、こうした物件は積極的に「買い」に走るべきだと思います。

 

売主等の事情による訳あり物件

「近隣との建築制限の申し合わせがある物件」は正直扱い辛いと思いますが、売主が決済を急ぐ等の事情については「こちらが売主の要望に合わせられるか、否か」が全てになるでしょう。

但し注意が必要なのは、やたらと決済を急いでいるケースでは「売主が借金まみれ」などの特殊な事情があることが殆どです。

こうした相手の場合には、手付金を持ち逃げされるなどのリスクも存在しますから、仲介業者や司法書士などと万全の打ち合わせをしつつ、取引に臨みましょう。

 

問題のある物件の購入

「④物件自体に問題があるケース」でご紹介した類の訳あり物件については、例え価格が安くとも手を出すべきものではありませんが、中には購入後に問題を解決出来る可能性があるものも含まれています。

例えば、別記事「自主管理マンションを復活させろ!(管理組合再生プロジェクト・前編)」でご紹介した、管理組合が崩壊している分譲マンションや、「アパート立ち退き交渉の現場をレポート!(合意退去・前編)」の記事でお話した要立退き物件などがこれに当たるでしょう。

但し、問題が解決出来ると判断して購入したのは良いが、結局ダメだったというのではシャレにもなりませんから、この手の物件を買うのには相当なスキルと経験が必要になるはずです。

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訳あり物件購入で稼ぐ不動産投資まとめ

さてここまで、様々な種類の訳あり物件を見て参りました。

「訳がある」と聞くと、直ぐに事故物件を想像してしまいがちですが、実は多種多様な訳あり物件が存在し、その中には大きな可能性を秘めたものもあることがご理解頂けたことと思います。

そして訳あり物件に投資を行うのであれば、物件を良く選び、リスクを正確に把握するスキルを身に付けることが、成功を掴む近道となるはずです。

正しい知識と、見る目を養い、ライバルよりも有利な投資を行いたいものですよね。

ではこれにて、「訳あり物件購入で稼ぐ不動産投資をご提案!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。