事故物件の告知義務

 

不動産業や不動産賃貸業を営んでいると、避けて通れないのが物件内での病死や自ら命を絶つといった事故であると言われています。

最近では、事故物件という言葉もすっかりメジャーとなり、インターネット上にはこうした経緯を持つ物件を検索するサイトまで存在しています。

もちろん、自分が物件を買ったり、借りたりするのであれば、こうした物件は極力避けたいところですが、もっと避けたいのが「自分が所有する収益物件において、こうした事故を起こされること」でしょう。

また、万が一自分の物件で事故が発生してしまった場合には、「その後、どんな事態が待ち受けているのか」なんてことは是非知っておきたいところですよね。

そこで本日は、意外に知られていない事故物件の扱いや告知義務、そしてこうした物件を投資に役立てる方法などについてお話してみたいと思います。

では、事故物件の告知義務と、不動産投資での活用法に関する知恵袋を開いてみましょう。

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事故物件を取り巻く状況

ネットニュースなどを見ていると、毎日のように目に飛び込んでくるのが人の命を奪ったり、自ら命を絶つといった哀しい報道です。

そんな情報を見ていると、こうした事件が「何処か遠い世界の出来事」であるような印象を持たれる方も多いとは思いますが、

私の不動産業界の友人の中には、テレビで中継されるような大事件の現場となったマンションやアパートを管理していたという方が多数いらっしゃいます。

また近年多いのが、高齢者が物件内で孤独死しているというケースであり、「高齢化社会」と言われる時代の現実を、不動産屋さんは日々身を持って思い知らされるのです。

さて、事故物件の話題で最も気になるのは、事故があった物件に対する「告知義務」に関してなのではないでしょうか。

怪談話の中などでは、格安の物件を借りたらおばけが出て、調べてみたら事故物件であったなんてパターンをよく見掛けますが、「告知されることなく物件が貸出されることが現実にあるのか?」という点です。

この質問に対する答えは、「事件発生以降の経緯による」というのが適切であるかと思います。

実はこれまでも事故物件の告知義務については、裁判にて何度も争われて来ました。

その判決をまとめてみれば、東京や地方の大都市など「都会」においては、事故発生から6年以上、そしてその間に3回以上入居者の入れ替わりがあれば、告知義務なしとの判断されるケースが多いようです。

但し、これが所謂「田舎」と言われる地域になると、事件の風化に時間が掛かるとの理由から、例え20年が経過しても「告知義務あり」と判断される場合もあると言います。

つまりは、事件の内容、そしてその後の時間経過と物件の使われ方、そして物件が所在する地域により、告知や説明が必要とされる期間は大きく異なるという訳です。

因みに宅建業法では、お客さんが「知っていたら借りなかった、買わなかった」という事実については告知すべしと定めていますから、どの段階で告知を止めるべきかは、『不動産屋さんも大いに頭を悩ます問題』と言えるでしょう。

ただ、「これは告知しなくて良い」と、はっきり判例が出ているケースもいくつかあります。

告知が要らないパターンの代表的な例は、一般的な病死や、自ら命断った場合でも一定の時間が経過している上、舞台となった建物が取り壊されているケースなどです。

但し微妙なのは、病死であっても孤独死の様に発見が遅れたケースであり、判例を見る限りは、3~4日程度であれば説明義務なしと判断されることが多い模様。

なお、命を断とうとしたが死にきれず、病院で亡くなった場合には、これも告知義務なしと判断されています。

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考え方次第では投資物件としての利用法も

この様に、事故物件とその告知義務を取り巻く状況を見て行くと、やはり「事故物件を購入するなどとんでもない!」、「自分の物件で事故を起こされるなんて状況は論外だ!」と感じてしまいますよね。

しかしながら不動産業界に身を置いていると、こうした物件を扱うことも少なくありませんから、意外な利用法や抜け道も見えて来るもの。

まず申し上げておきたいのは、先に述べた「告知が必要か不要か」の判断は非常に難しく、不動産業者同士でも意見が分かれる問題であるということです。

また、告知を行わずに罰せられるのはあくまでも説明義務のある「不動産業者」ですから、収益物件のオーナーは「事実を隠さずに不動産屋さんに伝え、お客に告知するかしないかは不動産屋さん次第」というスタンスで良いのです。

そして中には、利益優先で「こうした告知を全くしない業者」も存在しますから、このタイプの不動産屋さんを選べば、それ程入居者の募集に苦労することはないでしょう。

更には、借りる側の人間も一様に事故物件を拒絶するかと言えば、そんなこともありません。

学者タイプの方などは、こうした過去の事件に全くこだわらないという人も少なくありませんし、宗教などにハマっている方々も、意に介さない者が意外に多いのです。

因みに不動産屋さんの中には、事故物件を激安で購入し、徹底的な供養(御祓い?)を行い、「御祓い済み!」という宣伝文句を掲げ、堂々と売りに出している方も時折見かけます。

もちろん、「どんなにお祓いをしようとも、そんな家には住めない」という方もおられますが、価格が相場より安く、御祓いという安全装置が付けられていることで、事故物件に対する嫌悪感が薄れてしまうタイプの方も確実に居られるのです。

なお、こうした事故物件を不動産投資に利用しようとする投資家さんも存在しています。

事故物件が市場に出回る際には、売るにしろ、貸すにしろ、相場より割安となりますので、その差額で収益を上げようというのが彼らの狙いです。

そしてウィークリーマンションや、大型の物件を細かく仕切ってのトランクルーム、短期の貸しのオフィス等ならば、告知をする必要もありませんから、事故があったというマイナスよりも、経費が節減出来るというメリットの方が大きくなるという訳です。

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事故物件まとめ

さてここまで、事故物件に関する告知義務や、その後の物件活用法についてお話をして参りました。

事故物件は確かに忌むべき存在かもしれませんが、人間が生まれて来る以上、亡くなるのも当たり前のこと。

不動産が人々の暮らしに密着しているものである限り、事故物件の発生は避けることは出来ないのです。

そして万が一、自分の物件が事故物件になってしまった際には、ただ気を落とすのではなく、その活用法をしっかり見定めることこそが大切なのかもしれません。

ではこれにて、事故物件の告知義務と、不動産投資での活用法に関する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。