アパート経営を土地から始める

 

不動産投資に興味を持ち、物件を探し始めた際に多くの方々が抱くのが「あまり良い物件がない・・・」というお悩みなのではないでしょうか。

不動産屋さんから提供される販売図面や、収益物件の検索サイトの情報を見ていると、「これは素晴らしい!」と思うものですが、実際に物件を見に行ってみると、「何だかボロくて、想像していたのと全然違う・・・」なんてことはよくありますよね。

なお近年では、不動産業者が分譲する新築アパートも増えていますから、こうした物件なら見た目の問題はクリアー出来るものの、価格が高い割にそれ程収益が上がらないケースも少なくありませんから、これは実に頭の痛いところです。

※新築アパートについての詳細は「新築アパートのメリット・デメリットを解説します!」の記事をご参照下さい。

そして、こうしたジレンマを抱えていると「いっそ自分で土地を買って、自力でアパートを建ててしまおうか?」なんてことまで頭に浮かんで来るものです。

そこで本日は「アパート経営を土地から始める方法」と題して、土地購入から始める不動産投資について考えてみたいと思います。

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土地からのアパート新築は儲からない

既に不動産投資を開始されている方ならば、一度は「土地を購入して、新築アパート建設をしてみよう」というアイデアを、お持ちになられたことがあるのではないでしょうか。

そして多くの方が、「新築は儲からない」という結論に達していることと思います。

お話の冒頭から「儲からない」なんて話されては、やる気が失せてしまいそうですが、まずはどうして新築アパートが「儲からない」のかの理由から考えて行きましょう。

 

土地の値段が高過ぎる

土地を購入してアパート建設するプランを実現する上で、まず障害となって来るのが、土地価格の高騰という問題です。

「あまり景気が良くないのに、土地がそんなに高いの?」と不思議に思う方も多いかと思いますが、高値の原因は「一般的な地価の高騰」によるものではありません。

過去記事「建売会社を取り巻く現状について」でもお話しましたが、現在の不動産業界(実際は建売屋さんの業界)では、パワービルダーと呼ばれる大手建売業者の台頭により、熾烈な土地の仕入れ合戦が展開されています。

昔の建売業者と言えば、土地を安く買い叩いて用地を確保するのが常でしたが、近年では先に述べたライバル企業の増加などにより、相場よりも安い価格での土地を確保するが困難な状況になっているのが実情です。

そこで建売業者たちは、海外に材木の調達を行うための現地法人を設立したり、自社の工務店を立ち上げなどの方法で、徹底した建物代のローコスト化を進めて行きました。

そして現在では驚く程の安価で建物を建築することが可能となり、その分、土地の買取価格も上昇。

結果として、一般の方が購入する以上の高額で土地を購入出来るようになったばかりか、建売屋さん同士で土地を奪い合い、更なる土地価格の上昇を招いているのです。

もちろん、売り情報などを見れば「売地」として販売されている物件は存在しますが、市場に出回っている土地は『不動産業者が売主の転売物件』か、『一般人の方が相場から逸脱した高値を付け、建売屋さんから相手にされない物件』が殆どというのが実情でしょう。

こうした理由により、今の市場で購入出来る土地売り物件は価格が高過ぎて、アパート投資には不向きとなっているのです。

 

建物代が高過ぎる

先の「土地が高過ぎる」という問題に加え、『建築コストが高過ぎる』という問題も、アパートの新築投資が困難な理由のひとつに挙げられます。

但し最近では、建築屋さんも様々な企業努力を重ねておられますから、建物の建築代自体が高過ぎると言っている訳ではありません。

それどこか一戸建て住宅の建築コストのみを見れば、現在はこれまでにない「建物が安い時代」ということが出来そうです。

しかしながら、アパートを建てるとなると、個々の部屋にキッチンやトイレ・お風呂という、非常に値の張る「設備」導入しなければなりません。

これらに要する費用は、建物本体の価格が下がって来ていても、決して相殺出来るレベルのものではなく、プロの不動産屋さんでも新築アパートを建築して収益を得るのは、非常に難しい状況となっているのです。

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狙い目は住宅の建設に適さない土地

さて、こうした状況を見て行くと「更地から新築アパートを建てようという計画自体が、そもそも無理なのか?」ということにもなって来そうですが、決してそんなことはありません。

現に不動産業者の中には、土地を買い、新築したアパートを販売して、収益を上げている会社がいくつも存在します。

そして彼らの用地仕入れの秘訣は、「住宅の建設に適さない土地にアパートを建てる」という手法によるものです。

もちろんこれは、人が住めないような山奥や、工場地帯にアパートを建てるという意味ではなく、「土地の形状や大きさなどの問題で、建売業者から敬遠されてしまう土地を利用する」という意味となります。

詳しくは、過去記事「不動産の土地面積のお話!」「土地形状は整形地・不整形地どちらがお得?」で解説しましたが、建売の分譲を行うには一定の基準をクリアーした土地でなければなりません。

例えば、土地自体は広いのに、道路に接する間口が2mしかない旗竿地(建物の建築には最低2mの間口が必要)では、一軒の家しか建てられない上に、

入り口の狭さにより自動車を出入りさせることが出来ないなど、どう足掻いても建売にすることが出来ない事情が存在します。

また車が入らないのでは、注文住宅で家を建てたいという一般のお客に向けての「土地売り物件」としても敬遠されてしまうでしょうから、こうした土地にはまともな値段が付かないことを覚悟しなければなりません。

しかし、アパート用地として利用するのであれば必ずしも駐車場は必要ありませんから、こうした戸建用地として利用価値のない土地こそが、アパート建設に最適な土地となるのです。

 

更に不動産屋が買わない土地を

但し、一般の方が前項でお話したような用地を購入しようとしても、アパート建築専門の不動産業者が土地を買い漁っているため、仕入れは困難を極めるはずです。

そこで狙うべきは、アパート専門の業者も見向きをしない土地ということになります。

アパート用地を狙う不動産屋さんの目的は、あくまでアパートを建て、満室にした後に「転売」することです。

よって、「多くのお客さんが欲しがるような商品作り」をしなければなりません。

そのためには、土地の形状はともかくとしても、ある程度の世帯数と利回りを確保しなければなりませんから、2世帯、3世帯という「世帯数の少ないアパートしか建てられない物件」には、手が出せないのです。

よって、土地面積が30㎡~40㎡(9坪~12坪)という超狭小の土地を購入し、建築コストが抑えられる木造の建物で2世帯~3世帯のプチアパートを建てるのであれば、新築アパートを建てるプランも「充分にあり!」ということになるでしょう。

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新築アパート建築の不動産投資まとめ

この様に購入する土地さえ選べば、一般の方でも更地からアパートを建てる事業は不可能ではありません。

但し、こうした土地は非常に数も少ないですし、建物は小さければ小さい程に建築の坪単価が上がりますので、「物件探しのノウハウ」を確立し、「コストが安く信頼のおける建築屋さん」をしっかり確保する必要があるでしょう。

「折角不動産投資を始めるなら、見た目も綺麗で、瑕疵の心配もない新築が良い!」、そんな夢を叶えてくれる超狭小宅地のアパート建設に挑戦してみては如何でしょうか。

ではこれにて、アパート経営を土地から始めるという方法!の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!