マンション投資をサブリースで!

 

不動産投資を始める際、最も障害となるのが「物件購入資金をどの様に捻出するか?」という問題でしょう。

一棟もののアパートなどを購入するとならば、最低でも数千万円、一棟マンションともなれば億の大台を超えることも珍しくありませんから、「誰もが気軽に始められる投資」という訳には行きませんよね。

なお、ワンルームタイプの分譲マンションを一部屋購入するという方法ならば、初期投資はかなり抑えることが可能となりますが、

管理費に修繕積立金の支払を収益から差し引けば、儲けは微々たるものとなってしまいますし、空室となってしまえば完全なる「持ち出し」となるでしょうから、これはこれでリスクがあるものです。

そして、現在ご自宅の住宅ローンなどを抱えておられる方にとっては、不動産投資など「夢のまた夢」とお考えの方も少なくないことと思います。

また、「ある程度のまとまった資金を手に入れるか、事業用ローンが組めない限りは不動産投資が出来ないのか?」と聞かれれば、その答えは決して「NO」ではないのです。

そこで本日は、大きな資金的負担を負わずして始められる「サブリース投資」についてお話させて頂ければと思います。

では、マンション投資をサブリースで!の知恵袋を開いてみましょう。

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サブリースとは

「サブリースって一体何なの?」とおっしゃる方も少なくないことと思いますので、まずはサブリースという用語のご説明から始めさせて頂きたいと思います。

簡単に言ってしまえば、サブリースとは「賃貸物件の又貸し」を意味する不動産業界用語です。

但し、通常の方法で居住用のお部屋などを借りた場合には、賃貸借契約書に「転貸(又貸し)禁止」の文言が記載されているはずですから、自分が借りている部屋を又貸しすることは「不可」なケースが殆どでしょう。

では、この言葉が「何処から出てきたのか?」ということになりますが、実はこれ、収益物件の建設を生業とする建築業者が始めた「お部屋の借り上げ制度」がそのスタートであったと言われています。

この手の建築屋さんは、土地を遊ばせている地主さんなどに「アパートを建築して収益を上げてみませんか?」などと声を掛け、仕事を取って来るのが王道の営業手法です。

その際、必ず地主さんからツッコミを受けるのが、「空室が発生した場合の対処方法」ということになりますよね。

そこで考え出されたのが、「空室が発生した場合には、一部屋●万円の空室保証を行わせて頂きます」という借り上げ制度だったのです。

もちろん、空室に対して何もせずに保証賃料を払い続ければ、建築会社の経営状態はアッと言う間に悪化してしまうでしょうが、空室を相場より低い賃料で借り上げ、通常の賃料相場で又貸しを行えば、建築会社の負担は軽減されるどころか、収益を上げることさえ可能になりますよね。

やがて、この手法は賃貸を生業とする不動産業者の間でも採用されるようになり、賃貸管理を引き受けるための宣伝文句や、投資物件販売時の特典として利用される様になって行ったのです。

そして今回ご紹介する「サブリース投資」の手法は、この又貸しという手段を用いることにより、不動産投資を始める際の資金的負担を極限まで軽減させる手法となります。

では次に、具体的な投資方法を見て行きましょう。

 

サブリース投資の概要

ここまでの解説でサブリースの概要についてはご理解頂けたことと思いますが、今回ご紹介の投資法は「この又貸しを個人で行ってしまおう」という手法となります。

もちろん、一棟まるまる借り上げてなんてことは出来ませんから、まずはワンルームを1部屋借りて、これをサブリースするところからスタートし、徐々に個数を増やして行くことになります。

こんなお話をすると「そんな方法で儲かるの?」なんてお声も聞こえて来そうですが、実際に多くの不動産管理会社がサブリースで収益を上げていますから、相場より安い値段で貸しても、安定した賃料収入が欲しいという大家さんは決して少なくないのです。

但し、個人であるが故に「なかなかサブリース用に物件を貸してもらえない」という弱点は確かにありますから、『如何に効率的に又貸し用物件を確保するか?』がこの投資法を成功させる鍵となって来るでしょう。

 

サブリース用物件をどうやって探すか

では、不動産屋さんでもない一般の方が「どうのようにしてサブリースの対象物件を見付け出すか?」という点について考えてみましょう。

普通に考えて、ぶらりと不動産屋さんを訪れ「サブリースさせてくれる物件はありませんか?」と尋ねても、まず物件を紹介してもらえるとは思えませんよね。

そこでまずは、いくつかのサブリース可能物件発掘方法をご提案させて頂きます。

 

不動産屋さんと協力する

不動産屋さんが自分で管理する物件においてサブリースを禁じているのは、ズバリ「借り手を信用することが出来ない」という理由に他なりません。

又貸しとなれば、あなたの先にもう一人の「借り手」が存在する訳ですから、管理会社の目も行き届き辛く、問題を起こされる可能性が高まるという訳です。

そして、こうした管理会社の不安を解消するには、募集条件に記されている敷金に対して積み増し(敷金1ヶ月の物件に3ヶ月分払うなど)を提案したり、月額賃料の値上げを借り手から申し出るなど、条件面での懐柔を図るか、管理会社と確固たる信頼関係を築いて行くしかないでしょう。

よって手始めに、自分が賃貸物件に住んでいるなら、自宅を管理している会社に声を掛けてみるのも良いでしょうし、持ち家なら物件を仲介してくれた業者に相談してみるのもありだと思います。

この方法であれば、既に管理会社とはある程度の信頼関係が出来上がっているはずですし、ダメ押しで敷金積み増し等の条件を提示すれば、門前払いされることないはずです。

因みに、「サブリース開始後の新規募集と管理は、御社にに任せる」という条件も付加すれば、あなたは「怪しいお客さん」から、一気に「大家さん」へと格上げされることになるでしょう。

なお、賃貸物件の管理をしていると何部屋も空室が出て、大家さんから怒られている物件は必ずあるものですから、こうした物件を「2部屋、3部屋まとめて借りる」、そして「新規募集や管理は従来通りの不動産屋さんが担当する」というのであれば、

物件のオーナーさんにとっても悪い話ではありませんし、場合によっては値下げ交渉に応じてくれることだってあるはずです。

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知り合いや近所のツテを利用して物件を探す

そして、よりスマートに有利な条件でサブリース物件確保したいなら、知り合いや近所の地主さんに直接話を持ちかけてみるのも良い方法でしょう。

この方法なら、既に知り合いということで相手に信頼してもらうハードルも低くなりますし、更にダメ押しで、前項にてお話した条件面での交渉を行えば、よりスムーズに話が進むはずです。

また、別記事「賃貸借契約書の雛形を解説致します!」などを参考に、 不動産会社を通さず大家さんと直接契約をすることが出来れば、初期費用を大幅に抑えることも夢ではありません。(新規募集に際しては、不動産屋さんに力を借りることとなるでしょうが)

アパートは所有しているものの空室が多く、経済的にも困っているという大家さんは決して少なくありませんから、広告費不要の個人間賃貸契約に魅力を感じる方は多いはずですし、

オーナーさんが不安がる様なら、サブリース後の新規募集を任せるという条件で、大家さんとお付き合いのある不動産屋さんに契約書の書類作成のみを依頼するという手もあるでしょう。

 

借りる物件を工夫してみる

さて、ここまでお話した2つのサブリース物件発掘方法は、あくまで「借り方」の問題に焦点を当てて来ましたが、本項では「借りる物件自体も工夫してみよう」というお話となります。

 

事故物件

事故物件は、通常の方法で入居者募集を行うのには非常に不利な条件となりますが、ウィークリーマンションとしてや、短期の事務所利用などでしたら、殆ど問題になることはありません。

他にも、時間貸しの会議スペースや、イベントスペースなど利用可能な用途は少なくありませんから、事故物件などを格安で借り上げるのも一つの方法でしょう。

 

駐車場

サブリース投資法の対象物件は、何もお部屋に限る必要はありません。

多くの土地を持っている地主さんなどは、何十台、時には何百台分もの月極駐車場を経営している場合もあるもの。

こうした大きな駐車場は、全ての区画を埋めることが非常に困難となりますから、10台分の区画をまとめて借りるという条件付で、値引きやサブリース契約の交渉を行えば、スルリと承諾を得られるケースもあるでしょう。

駐車場ですと一台分の単価が安いため、「まとめ借り」でもそれ程資金力が必要になりませんし、サブリース開始後のトラブル発生率も低いというメリットがあります。

 

サブリース投資のメリット・デメリット

こうして借り上げることに成功したら、後は運用を開始するだけです。

募集は不動産屋さんに任せるのがお勧めですが、基本的には敷金・礼金を安く設定し、空室期間を極力減らす努力をしましょう。

また、貸出す際には保証会社(連帯保証人の代わりに賃料を保証してくれる業者)への加入も必須となります。

更には、他の賃貸物件と差別化を図るため、ベッドや洗濯機、電子レンジ、冷蔵庫などを置いて「家具付き物件」としてみたり、「時間貸し、ウィークリー貸し」など貸出方法に工夫をしてみるのも有効な手段となるはずです。

では次に、こうしたサブリースにはどのようなメリット・デメリットがあるのかを考えてみましょう。

 

メリット

  • 売物件を購入するのに比べ、初期投資をかなり抑えることが出来る
  • 自己資金が少ない方、ローンが組めない方でも投資を始めることが可能
  • 雨漏りや配管の故障といった、建物本体の費用が掛かるメンテナンスは大家さんが負担してくれる
  • しばらく運用しても空室が続くようなら、解約して他の物件が探せる
  • 固定資産税が掛からない

などが挙げらるでしょう。

 

これ対してデメリットとしては

デメリット

  • 空室期間中の持ち出しが辛い
  • 入居者が自ら命を絶った場合などには、大家さんから損害賠償を請求される可能性がある
  • 解約する際には、自分が居れた入居者の立退きが必須となる

こうしてデメリットを見て行くと、意外にリスクの高い投資方法にも思えて来ますが、自分で物件を購入した場合でも、空室なら返済が厳しくなるのは当たり前ですし、

事故物件となった際も損害賠償は無いものの、物件価値の下落は避けることが出来ませんから、実は購入するのと「それ程違いが無い」というのが実情です。

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サブリース投資まとめ

さてここまで、物件を購入せずに行える「サブリース投資」について解説して参りました。

当然、投資である以上はリスクが存在するのは当たり前のことですが、何千万、何億という借金を抱え、膨れ上がる金利に怯えながら運用を続けて行くよりは、非常に魅力のある投資手法なのではないでしょうか。

また管理人の友人には、運用の仕方こそかなり工夫を加えているものの、このサブリース投資で膨大な収益を上げている者がおりますから、その旨味も決してバカに出来ないものがあります。

こうして考えてみると、様々なアイデアを組み合わせながら、自分に最も適した投資のメソッドを練り上げていくことが、不動産投資を成功に導く鍵となっているのかもしれません。

ではこれにて、マンション投資をサブリースで行う知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!