不動産公売の流れ

 

「不動産を購入したい!」と考えたなら、まずは不動産屋さんに相談して、物件の紹介を受けるというのが一般的な流れであるかと思います。

しかしながら、以前に記した「不動産投資物件の探し方をお教えします!」という記事の中でも触れた通り、不動産屋を介さずに物件を購入する方法も意外にあるものです。

この様にお話をすると、「競売とかは怖いから嫌だよ!」なんてお声も聞えて来そうですが、今回は競売ならぬ「公売」という制度についてお話してみたいと思います。

なお、競売についての詳細を知りたい方は過去記事「不動産競売の流れをご説明致します!」をご参照下さい。

では、不動産公売の流れを解説の知恵袋を開いてみましょう。

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公売とは何か?

「公売(こうばい)という言葉に普段から慣れ親しんでいる!」という方は、殆どおられないことと思います。

競売(けいばい)と字も響き似ていますので、「何となく危険なイメージ」をお持ちの方も少なくないとは思いますが、決して同じようなものではありません。

基本的に公売は、不動産に限らず公的機関の所有物を民間に払い下げる行為となります。

よって公売の対象が物品(船や飛行機)ということも珍しくありません。

また払い下げを行う機関も、国であることもあれば、県や都など様々なパターンが存在しているのです。

ただ不動産を対象とした公売で注意が必要なのは、固定資産税など税金の滞納により差し押さえられてしまった物件についてとなります。

こうしたケースでは、居住者が住み続けている場合も多くありますから、物件の活用には立退きが必要不可欠となり、まるで競売物件を購入したのと同じ様な手間の掛かる作業を余儀なくされることになるでしょう。

また、競売は近年の法整備によって居住者の排除が手軽に行えるようになったの対して、公売の場合は裁判所の判決が必要であるなど、競売よりも立退きが困難な点があることもご注意頂ければと思います。

 

公売の狙うべきは?

では「安全な入札が行える公売不動産」とは、一体どの様な物件となのでしょうか。

それは『行政が官舎や職員の寮として使用していた物件』や、国有財産であれば『相続が発生した際に、物納された物件』等ということになります。

こうした物件は、行政の厳重な管理下に置かれているので、占有者が居ることもありませんし、建物が残っている場合なら、詳細な修繕の記録まで残っているケースが殆どとなりますから、これは非常にありがたいですよね。

また建物付きのケースでは、現在は使用していない物件も多いため、入札前に内部を確認することが出来ることも少なくありません。

一般に収益物件を購入する場合ですと、「物件の中身は見られない、どんな入居者が住んでいるかも判らない」というパターンが殆どですが、資料も揃っている上、内部まで確認できるというのは非常に安心感があるものです。

但し、通常の不動産取引とは異なり、近隣の土地との境界確認や、土地・建物の瑕疵担保責任も行政は負わないのが通常ですから、ある程度の注意は必要となるでしょう。

なお近年では、建売用地を確保するために不動産業者が入札に参加するケースが増えつつありますし、一般の方も公売に参入し始めていますから、たやすく競落出来る訳ではありませんが、世間の認知度はまだまだ低いので、お宝物件発掘のチャンスはまだまだ「あり!」と言えそうです。

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実際の公売はこんな感じで行われる

では実際には、どのようなプロセスで公売に参加して行けば良いのでしょうか。

本項ではその流れをご説明してみたいと思います。

但し、公売は主催する公共機関によってプロセスも若干異なりますので、今回は管理人が経験した某行政機関の公売を例にご説明させて頂きます。

 

公売情報の取得

まずは「どんな物件が入札対象になっているのか」を調べないことには、お話が進みません。

国の管財物件を扱う財務局の場合ですとホームページも充実しており、手軽に物件情報を検索出来ますが、他の機関の情報はなかなか見付け辛いですから、公売情報を一括検索出来るポータルサイト等(運営は民間)を利用するのが便利でしょう。

また公売が公示された後は、新聞に広告が掲載されることもありますし、財務局の場合には「国有財産の一般競争入札案内書」という分厚い冊子が無料で配布されていますので、こちらで情報を取集するのもおすすめかと思います。

ちなにみ私が参加した某行政機関のケースでは、ポータルサイト上で情報を見付け出し、直接役所に詳細資料を貰いに行くという流れでお話が進んで行きました。

こうして得た情報の中で、「これぞ!」という物件が見付かったならば、いよいと入札の準備へと入って行きます。

 

入札までにすること

さて、気に入った物件が見付かれば、まずは物件の調査を行うことが最初の仕事となりますが、調査の方法については通常の不動産の購入と同様に、現地調査行政調査がメインとなるでしょう。

物納物件や官舎などが売りに出される場合には、行政がかなり詳細な資料が用意してくれていますが、建物の詳細図面などはこちらから出向いて閲覧しなければなりません。

また、建物付きで空家の場合には、日時指定で内覧会が行われることもありますので、こうしたイベントのスケジュールも確認しておきましょう。

内覧会の場では、公売を行う公共機関の担当者に直接質問をぶつけることも出来ますから、こうしたチャンスはフルに活かしたいところです。

なお、本気で入札に参加して来るライバルたちは、内覧会などの場に必ず顔を出しますから、ここに集まる人間の人数と属性を見れば、物件の人気具合やどんな層の入札者が多いのかなどの情報も得られるでしょう。

そして、こうした調査の中で得た情報を基に「どれくらいの金額で入札の札を入れるべきか?」を検討して行くことになります。

因みに公売に出されている物件には、個々に最低落札価格が示されているものですが、今どきは最低落札価格に若干プラスアルファした程度の金額で落札出来るケースは非常に少ないと思います。

近隣の物件相場を知るにはネットなどの情報を活用することも重要ですが、近所の不動産屋さんに相場を聞き込みに行くのも一つの手段です。

また、こうして声を掛けた不動産業者に一定の費用を支払って、物件の問題点をチェックしてもらったり、落札価格の予想をしてもらうなんて方法の有効かもしれません。

さて、こうした流れの中で入札価格が決定したならば、いよいよ保証金の納付です。

私が参加した公売では、保証金は入札希望価格の5%以上となっていましたので、これを納付した上で、入札書を期日までに担当部署に送ります。

但し、一度申し込んでしまうと取り消しは出来ないルールになっていますから、金額を充分に精査した上、書き間違えなどがないよう十分に注意しましょう。

※金額が及ばず落札出来なかった場合には、後日保証金は返金されます。

 

入 札

そして入札当日には、指定の場所にて改札が行われることになりますが、これには直接立ち会うことも可能です。

とは言え、オークション会場のようなものではなく、淡々と落札者が読み上げられるだけですので、特別面白みのあるものでもありません。

なお私の場合は、幸運にもここで見事に落札することが出来ましたので、1ヶ月以内に公共機関を相手にした売買契約を締結することとなりました。

契約書のフォーマットについては行政側指定のものとなりますから、一切落札者側の意見を挟む余地はありませんし、契約に際しては既に納付している保証金も含め、落札価格の10%の納付が必要と言われましたので、こちらも迅速に振り込み手続きを行います。

なお、ここで契約を拒否すると保証金は戻って来ないとのことでしたので、公売に参加される方はくれぐれもご注意下さい。

 

引渡し

契約締結後は、改めて引渡し・残代金納付のスケジュールが組まれることとなり、ついに決済日を迎えることとなります。

但し、こうした公売の決済は通常の売買のように銀行で行うことはなく、登記も行政が職権で行うのが通常ですから、初めての方は少々戸惑うかもしれません。

また、引渡しは基本現況のままということになりますので、現地に柵などが設置されている場合には、こうした工作物の撤去も落札者が負担することになるのです。

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公売の流れまとめ

さてここまでが、不動産の公売における一般的な流れとなります。

瑕疵担保免責など、不動産屋さんを介した売買よりそれなりのリスクはありますが、相場よりも安く物件をゲット出来る可能性もありますし、競売に比べれば危険性もかなり薄れますから、興味がある方は是非挑戦されてみては如何でしょうか。

ではこれにて、「不動産公売の流れを解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!