不動産の相続税対策

 

多くの不動産をお持ちの方にとって、心配の種と言えば「相続」の問題ですよね。

もちろん、基礎控除や配偶者控除のみで問題を解決することが出来る方にとっては「全然問題なし!」なのでしょうが、アパートや駐車場などを保有されている地主さんや、不動産投資家さんにとって、相続税に関する問題は正に夜も眠れないお悩みであるはずです。

以前、本ブログでは相続の仕組みや税金、不動産相続に関する基礎知識をご紹介させて頂きましたが、最も気になる「相続対策」については触れずに記事を閉じてしまいました。

そこで本日は、不動産の相続税対策について、具体的な方法や、不動産屋さん目線で有効と思われる手段についてお話させて頂きたいと思います。

では、相続問題の解決にお役立て頂ける「不動産相続税対策の知恵袋」を開いてみましょう。

スポンサーリンク

 

代表的な相続税対策

解らないことや、不明なことがあれば、インターネットで気軽に検索を掛けられる今の時代ですから、既に世間には多くの相続対策の方法が流布しています。

そこでまずは、一般的に良く知られている手法についてご説明させて頂きたいと思います。

 

①小規模宅地等の特例

実は国が定める税法の中には、相続税額を減らすことが出来る裏技が隠されています。

そんな技の代表格とも言えるのが「小規模宅地等の特例」という制度です。

この制度の概要は、一定の条件を満たす土地の相続税評価額を何と80%も減額出来るという素晴らしいものとなっています。

一定の条件とは、亡くなった方の配偶者や同居の親族、または別居していても持ち家を持っていない相続人(賃貸に住んでいる等)が相続発生から10ヶ月以内に対象の不動産を所有している(相続が完了している)こというものとなり、最大で土地面積330㎡(平成26年までは240㎡)まで特例の適用を受けられるのです。

この様に書くと、「土地が広過ぎるとダメなの?」というお思いになられるかもしれませんが、上限を超える広さの土地でも、330㎡分まではこの特例を適用することが出来ますからご安心下さい。

但し一つ注意が必要なのは、居住用の物件を2つ以上持っている場合には、より評価の高い方の物件にこの特例を使えるようにしておく必要があるということです。

例えば「埼玉」と東京の「田園調布」に家を持っているならば、80%の評価額の減額をより有利に使える『田園調布の家』に、この制度が適応出来るようにしておいた方が「お得」であるということは、誰でも理解出来ますよね。

そしてこの特例が適応となる鍵は、「被相続人(亡くなった方)が居住の用に供していること」となりますから、『この物件で特例を利用したい!』とお思いなら、亡くなる前から特例を利用したい物件に住んでおく必要があるでしょう。

なお、「一番評価が高くなりそうな物件がアパートや賃貸マンションなんだけど・・・」という方もおられることと思いますが、この特例はこうした事業用資産にも適応することが出来ます。

但し、こうした事業用地の場合には、適応上限面積こそ400㎡となるものの、評価額の減額は50%となってしまう点に注意が必要です。(アパートとして貸している収益物件などは200㎡、50%の減額が限度)

ただそれでも、この制度を「知っている」のと「知らない」のでは、相当納める相続税の金額は変わってくるはずですから、上手にこの特例を利用したいところです。

因みに特例の申請方法については、相続税の申告の際に「小規模宅地等の特例」を使用した計算内容の数字を記載するだけとなりますから、最も手軽に利用できる相続対策の手段であると思います。

 

②相続時精算課税制度

一時期、大変に話題になったのがこちらの相続時精算課税制度なる手法です。

名前は聞いたことがあるけど、内容は良く解らないという方も多いと思いますが、ザックリ申し上げれば、この制度を利用する旨を申告すれば、最大2500万円までの生前贈与を非課税で行うことが出来ます。

ただし生前贈与した資産は、相続の際に改めて相続財産として計上する必要があるため、「相続時精算」というネーミングが付けられているのです。

「この制度のどこが相続対策になるの?」とお思いになられた方もおられるかもしれませんが、使い方次第ではそれなりの効果を発揮する制度となります。

 

メリット①

この制度は贈与を受けた際の評価額が、相続時の精算時にもそのままの金額で計算されるという特性を持っています。

よって、これから開発が行われる予定がある地域など、今後価格が上昇しそうな土地などで利用すると、節税効果が期待出来るという訳です。

 

メリット②

アパートなどの場合、先に建物だけを贈与してすることにより、現在の所有者が亡くなるまでの間の賃料収入を被相続人のものとすることが出来ます。

相続時の精算で結局は課税対象となりますが、その間の賃料を支払いに当てれば、結果的には支払う税額を減少させることが出来るでしょう。

 

メリット③

これは直接的な相続対策ではありませんが、生前贈与をすることにより、被相続人同士の争いを防ぐという効果が期待出来ます。

誰がどの土地やを相続するかが揉めそうな予感がする時には、この制度を利用するのは有効な手段と言えるでしょう。

 

このように相続時精算課税制度は、利用の仕方次第で非常に有効な相続対策となり得るのです。

但し、一度利用してしまうと取り消しが出来ない上、先にご紹介した「①小規模宅地等の特例」なども利用出来なくなるという弱点を持っていますので、お使いになる際には充分な検討が必要となるでしょう。

 

③アパートなどを建築して借入金を作る

もっともオーソドックスで、古くから行われている相続対策の方法がこちらです。

相続の際、借入金がある場合には相続税の評価額から借入額を差し引くことが出来ますので、課税対象の減額するという意味では有効な手段になると思います。

但し、あくまでも借金は借金ですから、無理な借入を起こしてアパートなどを建ててしまうと、被相続人が返済に追われることになる可能性もあるでしょう。

将来の的に十分な収益が見込めない、相続税対策のみを目的にした借入は控えるべきです。

スポンサーリンク

 

おすすめしたい相続税対策

さて、ここまで一般に良く知られている相続対策のご説明をして参りましたが、ここからは特に管理人がおすすめする相続対策をご紹介してみたいと思います。

 

建物のみを親族間売買

相続が発生する前に、建物のみを相続予定者に売買(または通常の贈与)してしまう方法です。

先に書いた「②相続時精算課税制度」でも似たような方法が出て来ましたが、こちらの方法ですと「①小規模宅地等の特例」との併用が可能となりますので、そのメリットは非常に大きいものになると思います。

収益物件の場合ならば、現所有者が亡くなるまでの間の賃料を相続予定者の収入とすることが出来ますし、

自宅としても土地の評価は借地権の扱いとなりますので、ここでも相続税評価の減額が期待出来るという訳です。

なお、ここで重要なのはしっかりと「借地権の契約」を親子間などで取り交わし、毎月地代もしっかりと支払っていくこと。

また可能であれば、支払は銀行振り込みなどを利用し、地代支払いの証拠を残しておけば、税務署からの無用なツッコミを受けずに済むでしょう。

 

位置指定道路を使用した相続対策

相続発生時の土地分割に際して、争いが生じそうな大きな一団の土地がある場合に非常に有効な相続対策となります。

詳しくはこの相続対策法を扱った過去記事「位置指定道路で相続対策を行おう!」をご参照頂ければと思いますが、

私道を作ることで部分的に相続評価額を下げると共に、相続する土地の価値を均一化する効果を期待出来ます。

また、道路を作った後に「建物のみを親族間売買」の手法でマイホームやアパートを被相続人名義で建築して、現所有者と借地権契約を結べば、天下無敵の相続対策となるはずです。

スポンサーリンク

 

相続対策まとめ

この様に、相続対策にはまだまだ有効な手法が残されているものです。

これまでに挙げた相続対策の方法を見ていてもお解りかと思いますが、大切なのは「如何に事前に知識を身に付け、準備を万全にしておけるか」という点だと思います。

実際に相続が発生した後で、どんなに良い方法を思いついても、そこから実践出来る手法はかなり限られますから、このポイントだけはお忘れなき様にご注意下さい。

なお今後も、新たな手法を発見出来次第ご報告させて頂きたいと思います。

ではこれにて、不動産の相続税対策の知恵袋を閉じさせて頂きます!