越境問題

 

マイホームや投資用アパートなどの不動産を持っている方には、様々な揉め事、悩ましい出来事が降り懸って来るものです。

そして、そんな困り事の中でも非常に発生件数が多く、トラブルに発展しやすいのが敷地境界と越境の問題なのではないでしょうか。

以前、境界に関する記事にも書きましたが、境界を示す標識としては「↓」や「+」等の記号が刻まれた石杭や鉄鋲が、地面やブロック塀などに設置されているのが通常です。

しかしながら、建替えやリフォームなどで標識が紛失してしまうケースや、古くから代々受け継いで来た土地などでは、最初から設置されていないパターンも少なくありません。

この様に境界標が無いケースでは、法務局に備えられた測量図(地積測量図)等を元に、土地家屋調査士などに依頼して復元や設置するのが通常となっていますが、この段階で何処のラインを境界に定めるかについて、隣家とトラブルになるケースも少なくありません。

また、しっかりと境界標が設置されているにも係らず、隣地のブロック塀や屋根の軒などが、相手の土地に飛び出している状態(越境状態)となっているというトラブルも数多く見受けられます。

そこで本日は、「不動産・境界越境問題について」と題して、この厄介な越境トラブルの解決方法等を解説してみたいと思います。

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民法における越境問題

さて冒頭でもお話した通り、私たちの身の周りではしばしば「境界の越境に関するトラブル」が発生しているのですから、法律上(民法上)、しっかりとした決め事があっても良さそうなものですよね。

しかしながら、明治時代に作られた日本の民法には、越境問題について「これと言った答えが記されていない」のが現実です。

一応、民法第233条には「境界を越えて伸びて来た木の枝は、隣家に切るように請求することが出来る」との定めは存在。

また「木の根に関しては勝手にこちらで切って良いが、それにより木が枯れるような時には、切ってはならない」とは記されているのですが、越境に関する民法の文言は『たったこれだけ』なのです。

「えっ!?これしか書いて無いってどういうこと?」というお声が聞こえて来そうですが、シビアな住宅事情を抱える現代とは異なり、明治の世の中では、この程度の規定で充分用が足りていたのでしょう。

なお、民法上に定めがないからと言って、飛び出しているブロック塀などを勝手にカットすれば、相手の所有物を無断で破壊したことになりますから、揉め事に発展するのは必至ですし、場合によっては損害賠償を請求される可能性だってあるのです。

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現実のトラブル解決法

そうとなれば、「直接相手に直談判しよう!」となるのが当然であり、確かにこれが最もストレートな解決法には違いありません。

しかしながら、木の枝とは異なりブロック塀や屋根の軒は、専門の技術や道具がないと切断するのは困難ですし、建物の一部となれば補修作業も必須となります。

また、専門の職人に依頼するとなれば、当然、費用負担が発生することにもなるでしょう。

いくら迷惑を被っているからと言っても、突然隣のお宅に押し掛け「越境しているから業者を雇って切ってくれ」とは、流石に言い辛いものがありますよね。

そこで非常に便利なのが「越境についての覚書」を取り交わすという方法です。

覚書の書き方については別記事「念書と覚書について解説致します!」にて詳細な解説を行っておりますが、覚書に記すべき要点は以下の通りとなります。

 

越境物の特定と認識の確認

まず最初に行うべきは対象のブロック等が誰のもの(所有物)であるかの確認と、設置されている場所を正確に特定することです。

私の経験上でも「お宅のブロックが越境していますよ」と隣地の方に伝えたら、「あのブロックは、あんたの土地の物だよ!」と言い返されてしまったケースも少なくありません。

そうなれば、逆に「自分が越境している」ことになりますから、これは全く話が変わって来てしまいますよね。

また、お互いにどちらのものか判らない場合もあるでしょうから、そんな時は覚書を交わす前に、改めて誰の所有物であるかをしっかり取り決める必要がある訳です。

こうした交渉の末「誰のブロックがどれだけ越境しているか」を互いに確認し、その旨を覚書に明記しておけば確認作業は終了となります。(覚書に図面などを添付しておくと更に便利でしょう)

 

何時、誰の負担で越境を解消するか

突然、ブロックや屋根を費用を掛けて切れと言われても、人はなかなか「うん」と頷けないものですが、これが家の建替えなどのタイミングで、屋根のカットやブロック塀の建て直しを約束してもらうのならば、これは非常にハードルが低くなりますよね。

こうした建替えのタイミングや、負担の割合を明記しておくのが越境の覚書作成のもう一つのポイントとなります。

具体的な書き方としては、「A所有の建物取り壊し時に、越境物をAの負担にて撤去するものとする」という形になるでしょう。

 

相続・売買等で所有者が変わっても覚書の内容を引き継ぐ

そして最後に記すべき内容が「相続発生時や売却が行われた場合にも、次の所有者にこの覚書の内容を継承させる」という文言になります。

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さてここまで、越境の覚書に書くべき内容を解説して参りましたが、最低限この3点が明確に記した覚書を作成しておけば、後々大きなトラブルに発展することは少ないはずです。

なお、「越境物の特定と認識の確認」に関する相手との話し合いの中で、ブロック塀などについて「どちらか一方の越境物という取り決めが難しい」という場合には、『共有物』にしてしまういう方法もあります。

この場合は次に書く「何時、誰の負担で解消するか」の内容も変わって来ますが、維持管理費用は折半、解体費用は両者合意なら折半、一方の都合での解体なら言い出した方負担などの取り決めをしておくのが良いでしょう。

未来に心配ごとを残さないためにも、不動産の境界越境問題はスッキリ解決したいものですよね。

不動産の境界越境問題の知恵袋をこれにて閉じさせて頂きたいと思います!