不動産の贈与税

 

マイホームをお持ちの方や、先祖伝来の土地を受け継いでおられる方にとって、税金の問題は非常に重要な関心事であることと思います。

また、一言で税金と言っても多く種類が存在していますが、中でも非常に気になるのが「相続」や「贈与」に関するものであるはずです。

近年では相続税法に大きな改正がなされましたから、保有する資産が多ければ多い程に、厳しい状況に立たされることになるのは疑う余地もありませんが、実はもう一本の重要な柱となっている贈与税についても多くの変更がなされている模様。

そこで本日は、「不動産の贈与税!計算方法や制度について解説致します!」と題して、不動産屋さん的な切り口で、この気になる贈与の税制を解説してみたいと思います。

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贈与って何?

ではまず最初に、「そもそも贈与って何なの?」という点からお話を始めさせて頂きましょう。

こんな切り口で話を始めると、「贈与は人に物を上げることでしょう?そんなの知ってるよ!」なんてツッコミを入れられていましそうですが、

贈与を正確に説明するならば「一方の当事者が無償で対象物を譲り渡す意思表示を行い、相手方がこれを受け取ることによって成立する法律行為(契約行為)」ということになります。

よって贈与は、立派な法律行為として扱われる代物ですし、契約の成立要件は「無償で何かを与えること」となる訳です。

そして税法は、この「無償」という点に課税を行うものと定めていますから、仮に1000万円の価値のあるものを、500万円で他人が買い取った場合であっても、「残りの500万円分の価値を無償で提供した」と解釈して、『贈与を受けた側の人間に税を課する』としています。

ここまでのお話で贈与の根本的な概念はご理解頂けたことと思いますが、こうして考えると「子供にお小遣いを上げる」、「友人から格安で自動車を買い取る」といった行為も立派な贈与となるはずですから、

『一体何を基準に贈与税が課せられるのか?』という点が気になって来るのではないでしょうか。

そこで次項では、贈与税制の骨組みについてご説明して行きたいと思います。

 

贈与税制の概要

前項でもお話した通り、贈与は私たちの日常生活でも、非常に気軽に行われている行為です。

こうした金額の小さな贈与にまでいちいち税を課する訳には行きませんから、贈与税には基礎控除と呼ばれる免除額が定められており、その金額は110万円までとなります。

よって、自分の息子にお小遣いを上げようが、彼女の高価な指輪をプレゼントしようが、110万円までは非課税となっているのです。

但し、この110万円の基礎控除額を超えた場合には、一定の計算方法にて算出した贈与税を納めることとなり、その計算方法は下記の通りとなります。

 

通常の贈与(一般税率、他人や兄弟などに贈与を行った場合の税率)

  • 200万円以下       ・・・10%
  • 200万円超~300万円以下  ・・・15%(但し税額から10万円控除)
  • 300万円超~400万円以下  ・・・20%(但し税額から25万円控除)
  • 400万円超~600万円以下  ・・・30%(但し税額から65万円控除)
  • 600万円超~1000万円以下 ・・・40%(但し税額から125万円控除)
  • 1000万円超~1500万円以下 ・・・45%(但し税額から175万円控除)
  • 1500万円超~3000万円以下 ・・・50%(但し税額から250万円控除)
  • 3000万円超        ・・・55%(但し税額から400万円控除)

具体的な計算例を上げてみれば、1200万円を他人に贈与した場合には、受け取った者(受贈者)は1200万円×45%(税率)―175万円(控除額)=税額365万円を税金として納めることになる訳です。

なお、この一般税率以外にも、親が子供に、そして祖父母が孫にお金を渡した場合の特例税率 が用意されています。

 

特例税率

  • 200万円以下       ・・・10%
  • 200万円超~400万円以下  ・・・15%(但し税額から10万円控除)
  • 400万円超~600万円以下  ・・・20%(但し税額から30万円控除)
  • 600万円超~1000万円以下 ・・・30%(但し税額から90万円控除)
  • 1000万円超~1500万円以下 ・・・40%(但し税額から190万円控除)
  • 1500万円超~3000万円以下 ・・・45%(但し税額から265万円控除)
  • 3000万円超~4500万円以下 ・・・50%(但し税額から415万円控除)
  • 4500万円超        ・・・55%(但し税額から640万円控除)

一般税率と比較して頂ければお判り頂けると思いますが、親子間、祖父母・孫間の贈与はかなりお安い税率となっています。(この税率が適応されるのは受贈者が20歳以上となります)

しかしながら、親子間等の贈与が如何に優遇されていても、家を買う際の資金援助ともなれば、かなりの最高税率が課せられることになるのは間違いありませんよね。

そこで税法は親子間等(直系尊属からの)の住宅購入資金の贈与に関しては特別なルール(優遇措置)を用意しています。

 

直系尊属からの住宅取得資金の非課税制度について

では具体的に直系尊属からの住宅取得資金の非課税制度について解説して行きましょう。

この制度の適応が可能なのは、20歳以上の者が、その両親又は祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合となります。

減税の方法としては、一定の贈与額に達するまで贈与税は非課税という太っ腹なもので、不動産の売買契約の締結時期や、建物を新築する際の請負契約の締結時期によって、下記の様に定められているのです。

  • 現在~平成32年3月末日まで      ・・・700万円(省エネ等住宅なら1200万円)
  • 平成32年4月1日~平成33年3月末日まで ・・・500万円(省エネ等住宅なら1000万円)
  • 平成33年4月1日~平成33年12月末日まで ・・・300万円(省エネ等住宅なら800万円)

なお、上記の一覧を見て「非課税枠が安過ぎるのでは?」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

実は数年前まで、550万円までは非課税、1500万円までは税額105万円という非常にありがたい減税制度が存在していました。

しかしながら、この制度は現在では「廃止」となってしまっているのです。

但し国も、消費税が10%に上がった場合(消費税が課税される売買契約や請負契約に限る)には、

  • 平成31年3月末日~平成32年3月末日まで ・・・2500万円(省エネ等住宅なら3000万円)
  • 平成32年4月1日~平成33年3月末日まで ・・・1000万円(省エネ等住宅なら1500万円)
  • 平成33年4月1日~平成33年12月末日まで ・・・700万円(省エネ等住宅なら1200万円)

というスペシャルな減税制度を用意しておりますので、ビッグな優遇を受けたい方はもう少し辛抱が必要かもしれません。

なお、住宅取得資金の非課税制度を利用するには少々条件があり、その内容は以下の通りとなります。

  • 家屋面積が50㎡~240㎡以下であること
  • 床面面積の1/2以上が居住用スペースとなっていること
  • 中古の場合は築年数が20年以内(耐火建築は25年以内)
  • 贈与を受ける年の収入が2000万円以下であること

この他にもリフォームのために贈与を受けた場合や、省エネ等住宅には独自の条件がございますが、ここでは省略させて頂きます。

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贈与税の配偶者控除

因みに家族間贈与の非課税制度については、直系尊属からのもの以外に、配偶者控除と呼ばれる制度が存在しています。

こちらの制度では、最高2000万円までの居住用不動産の贈与または、居住用不動産の取得資金の贈与が非課税とされている上、「贈与税制の概要」でご紹介した基礎控除110万円も併用出来るという優れものとなっているのです。

但し、それだけに適用要件も厳しく、

  • 20年以上連れ添った夫婦であること
  • 贈与を受けた物件に居住し続けること
  • この控除を利用出来るのは一生に一度

といった制限がある上、3年以内に贈与者が亡くなった場合には、贈与された資産も相続財産に組み入れて計算しなければなりません。

 

相続時精算課税制度について

そして最後にご紹介するのが、相続時精算課税制度と呼ばれるものです。

こちらの制度は、60歳以上の直系尊属(親・祖父母)が20歳以上の子供や孫に贈与を行った際には、2500万円までを非課税とし、これを超える部分については贈与税率を一律20%にするという内容となります。(父・母・祖父・祖母、一人一人からの贈与にも適用可能)

記事の序盤にて「直系尊属贈与の特例税率」をご紹介致しましたが、こちらを利用して2500万円を渡した場合には、45%もの税率を課せられることになりますから、この相続時精算課税制度が如何にお得なものかご理解頂けるはずです。

但し、この制度を利用した場合、贈与者が亡くなった際にその相続税の計算に「既に受けている贈与額」を組み入れて、再計算(精算)を行うことが必要となります。

つまり、相続時精算課税制度を利用して2000万円の贈与を受けて、その後の相続で3000万円を相続する場合には、贈与分2000万円+相続分3000万円の合計5000万円にて、相続税の計算をやり直すことになるのです。

なお、相続時精算課税制度で2500万円を超える贈与を受け、20%の贈与税を支払い済みの場合には、精算時に計算された相続税額から支払い済みの贈与税額を差し引くことが可能となります。(例・贈与で50万円税金を払っており、相続税額が80万円の時は、80万円-50万円=30万円の相続税額となる)

 

住宅取得資金を贈与する場合の特例

さてここまで相続時精算課税制度の概要をお話して参りましたが、実はこの制度にも「住宅取得資金を贈与する場合の特例」が用意されています。

これは家を買う場合に親などから受けた贈与について、通常は親の年齢が60歳以上でなければならないところを、「年齢制限なし」とするというものです。

よって親が50歳なんて場合でも、子供が20歳を超えていれば相続時精算課税制度が利用出来ることになります。

なお、平成22年までは住宅取得資金に関する相続時精算課税制度の非課税枠が3500万円となっていましたが、現在はこの特例は廃止されているのでご注意下さい。

 

相続時精算課税制度のメリット

前項までの説明で、相続時精算課税制度の内容についてはご理解頂けたことと思いますが、ここで浮かんで来るのが「この制度を利用して良いことあるの?」という疑問をなのではないでしょうか。

そこで本項では、この制度のメリットについてお話してみたいと思います。

まずこの制度によって最もメリットを受けられるのが、相続に際して基礎控除にて全額が引ききれてしまう方々です。

現在の相続税制では、基礎控除が3000万円となっており、相続人一人頭600万円を控除することが出来ますが、この範囲内で相続が済んでしまう方については、贈与を非常に有利な税率で行うことが可能となります。

また、親等が都心の一等地などに不動産を保有している場合や株式を持っている場合も、メリットを得られる可能性があるでしょう。

相続時精算課税制度では、相続時に再計算する場合でも、対象の資産の評価は贈与が行われた当時の価格とすることが定められています。

よって、今後土地や株が値上がりするのが判っていれば、価格が安い内に贈与することで、相続税の節税効果が見込めるという訳です。

 

相続時精算課税制度のデメリット

さて、メリットがあればデメリットも存在するのがこの世の常。

そこで本項では、相続時精算課税制度の問題点を解説して参りましょう。

まずデメリットとして挙げられるのが、この制度を利用すると、相続税対策に非常に役立つ減税制度「小規模宅地の特例」が利用出来なくなるという点です。

小規模宅地の特例は、一定の条件が揃うことによって相続財産となる土地の評価を、最大で80%も減少させることが出来る制度となりますから、これが利用できないのはかなり痛手となる場合があるでしょう。

また、冒頭でご説明した110万円の贈与税の基礎控除も、相続時精算課税制度を利用した贈与者には適応出来なくなるのです。

その上、一度相続時精算課税制度を利用することを税務署に申告すれば、二度と取り消しは出来なくなりますから、この点には充分にご注意頂ければと思います。

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不動産の贈与税まとめ

ここまで不動産と贈与税というテーマにて解説を行って参りました。

そして本記事をお読み頂ければ、贈与を上手に利用することこそが、相続税の負担を軽減し、子孫へのスマートな資産の受け渡しを可能にする「鍵」であることをご理解頂けたはずです。

時代によって様々に変化する税法ですが、常に最新の知識を身に付け、家族の財産を守って行きたいものですよね。

ではこれにて、「不動産の贈与税!計算方法や制度について解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。