不動産の登記簿謄本とは

 

不動産を購入する際、契約時の重要事項説明などで必ず目にするのが登記簿謄本という書類です。

A4サイズの用紙に、ズラズラと文字が並ぶこの書類ですが、一般の方が目を通してもなかなか内容を理解するのは困難ですし、場合よっては説明する不動産業者でも「細かい点は解っていない」なんてケースもある模様。

しかしながら、この登記簿謄本の記載事項の中には、見落とすと後々とんでもない事態に発展する情報が含まれている可能性がありますから、決しておざなりにする訳には行かないのです。

そこで本日は「不動産の登記簿謄本とは?という疑問を解決!」と題して、謄本の見方や注意すべき登記事項について解説させて頂きたいと思います。

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登記簿謄本とは?

ではまず、「そもそも登記簿謄本とは何なのか?」というお話から始めさせて頂きたいと思います。

「登記」という言葉は、社会生活を営んでいると何かと耳に入って来ることと思いますが、これは法治国家において人間や不動産、会社などに設定されている権利や義務などを保証するために設けられた制度です。

例えば土地を売買するにしても、いくら売主が「ここはオレの土地だ!」と主張しても、初めて会う人間にはそれが真実であるか否かを判断する方法がありませんよね。

そしてこんな状態では、人々が安心して商売や取引をすることが出来ず、経済を発展させることも叶いません。

そこで国が「この土地の所有者は間違いなくこの人です」といった一定の証明を行うことで、社会生活をスムーズにしようというのが登記の原則的な考え方となります。

実はこの登記制度、アメリカやドイツ、フランスなど、世界中の多くの国で採用されており、我が国でもその原型となるものは奈良時代から存在していたと言われているのです。

但し、現在の様にしっかりと整備された制度となったのは第二次大戦終結後のことであり、今では登記法という法律の下で厳格な運営がなされています。

なお、我が国では商業登記に法人登記、船舶登記に成年後見人登記など数々の登記対象が存在していますが、私たちの日常生活の中でも最も親しみが深い登記となるのが、不動産登記なのです。

さて、既にお話したように「土地や建物の所有者の氏名」や「不動産に付加された様々な権利や義務」を保証する不動産登記ですが、その内容を証明する書類がなければ、登記事項の確認が出来ません。

そこで登記事項の管理を管轄する法務局が発行しているのが、登記簿謄本という登記事項の証明書となる訳です。

因みにこの登記簿謄本、一昔前までは不動産登記を行った際に、法務局が受け取った申請書(権利証と同じ内容の書面)のコピーがそのまま証明書として発行されていたのですが、

時代の経過と共に徐々に進歩を遂げ、現在では一定の書式に活字で印刷されたものとなっている上、インターネットでも情報を閲覧出来るまでになっています。

 

不動産登記簿の構成

さて、登記簿謄本の意味合いをご理解頂けたところで、ここからは登記簿謄本の構成についてお話させて頂きたいと思います。

不動産の登記簿謄本には土地と建物のそれぞれのバーションが存在していますが、その大まかな構成にはそれ程の違いはありません。

そして登記簿は、原則「表題部」、「甲区欄」、「乙区欄」という3つのセクションで作られています。

 

表題部

表題部は登記簿謄本の先頭に配置されている事項となり、土地であれ、建物であれ、対象となる物件の概要を記載した項目です。

土地であれば、面積や地目等、建物であれば床面積や建物の種類、構造などが記されています。

また、2つの土地を合体した場合に登記される合筆や、1つの土地を分割した場合の分筆、土地の面積を訂正した場合の地積更生もここに記載されますし、建物の場合なら新築や増築といった登記内容が日付と共に表示されるのです。

なお、この表題部に記載される登記事項は「表示登記」とも呼ばれ、土地家屋調査士という国家資格を有するものが土地保有者の依頼を受けて、登記の申請手続きを行うのが一般的な流れとなります。(詳細は過去記事「不動産登記と土地家屋調査士について!」をご参照下さい)

 

甲区欄

表題部に続いて登場するのが、対象物件の所有権に関する事項を表示する甲区という記載欄です。

ここには歴代の物件所有者の氏名や住所などが順番に記されて行くことになります。

但し、現在取得出来る謄本には登記の情報がデータ化された後の内容しか表示されませんので、それ以前の所有者を知りたい場合には閉鎖謄本と呼ばれる資料を取得する必要があるでしょう。

また、甲区は「所有権に係る事項が記載される欄」となりますが、歴代の所有者名が書いてあるだけではありません。

例えば、税金の滞納などで物件を差押えられてしまった場合には「差押えの登記」、物件の買戻し特約を結んでいるケースでは「買戻しの登記」など、物件の価値を大きく左右する権利関係の状況も記載されることになります。(差押えや買戻しの登記の詳細は後述します)

なお、ここまでお話した甲区欄、そして次項で解説する乙区欄については、司法書士が権利関係者に代わって登記手続きを担当するのが通常です。(詳細は「不動産と司法書士は切っても切れない関係!」をご参照下さい)

 

乙区欄

そして最後に記されるのが、所有権以外の権利関係を記載した乙区欄というパートになります。

所有権以外と言われても、なかなかイメージが付き辛いことと思いますが、ザックリ申し上げれば乙区には「貸し借りに係る権利」が登記されるのが殆どです。

例えば土地を借りて建物を建てる際には「地上権」、通路として土地を借りる場合には「地役権」、土地を担保にお金を借りるのであれば「抵当権」「質権」などが設定されます。

なお乙区に設定されている権利は、その登記が抹消されると記載欄に下線が引かれるルールとなっており、甲区とは少々記載方法が異なるのでご注意下さい。

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こんな登記がある時は要注意

ここまでのお話で、土地や建物の登記簿謄本の内容がどの様に構成されているかはご理解頂けたと思いますので、本項では物件を購入する際に登記されていると「後々トラブルに繋がる可能性が高い登記事項」を挙げて行きたいと思います。

 

甲区に登記される注意すべき権利

甲区欄で注意が必要なのは、「差押え」と「買戻し」、そして各種「仮登記」となります。

 

差押え

差押えは、不動産を担保に入れてお金を借入している場合や、固定資産税等の税金を滞納している際に、登記される可能性がある権利となります。

この登記がなされると、物件が競売や公売に掛けられる可能性が非常に高くなりますから、差押えが付いたままの状態で物件を購入するのは非常に危険です。

また、賃貸物件としてお部屋を借りる場合でも、この登記があるままの状態で契約すると、高い確率で「立ち退きを求められる」ことになるでしょう。(詳細は過去記事「賃貸差し押さえ物件の契約体験記(未遂)をご紹介!」をご参照下さい)

 

買戻し

買戻しの登記は、その権利者を設定したものが、文字通り「物件を買い戻せる」という権利になります。

この登記がなされた物件は、例え第三者が物件を購入しても、買戻しの権利者に対抗出来ないルールになっていますから、こちらも知らずに買うと非常に危険な権利となるでしょう。

あまり見かけない登記事項ですが、公団などが分譲したマンションなどには、転売を避けるために設定されているケースがあります。

登記の有効期限は10年間と長いものではありませんが、注意が必要です。

 

仮登記

そして最後にご紹介するのが、仮登記と呼ばれるものです。

この登記はその名の通り「仮に行われた登記」という意味になりますが、登記した人間の権利を保全する目的で行わるものとなりますから、登記があることを知らずに購入するのはやはり大問題です。

仮登記の種類としては、仮差押え、所有権移転仮登記、所有権移転請求権仮登記、条件付所有権移転仮登記などが主なものとなるでしょう。

仮差押えは、差押えの前段階で行われるものとなり、その他の仮登記は土地を担保にお金を貸した場合などに、物件の無断売却を防ぐためのものとなります。

どれもが第三者の物件購入に対抗できる権利となりますから、権利者に登記の抹消してもらった後でなければ、購入するべきではないでしょう。

 

乙区に登記される注意すべき権利

最も多く見掛ける「抵当権」や「根抵当権」は物件を担保にお金を借りた場合に登記される権利となりますが、これが乙区に残ったまま売買を行うと、その効力を次の所有者がそのまま引き継ぐこととなってしまいます。

もちろん抵当権設定の原因となっている借金を返済すれば、お金を貸した側も抵当権を抹消せざるを得ませんから、返済さえ行われれば解除は容易ですので、抹消した上での売買が基本です。

但し実務では、購入者が支払った売買代金で売主が返済を行い、所有権移転と同時に抵当権等を抹消することが殆どですから、決済の際に司法書士に抹消登記の依頼を行っていれば、心配する必要はありません。

なお、質権や地上権はあまり見かけることの少ない権利ですが、設定者は対象物件を自由に使用・収益出来る権利となりますから、やはり非常に危険な権利となります。

特に地上権は借地権よりも遥かに強力な権利となり、お金を積んでも解除出来ないのが一般的ですから、投資目的以外での購入はお勧め出来ません。(詳細は過去記事「地上権・地役権とは?という疑問にお答えします!」をご参照下さい)

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不動産の登記簿謄本とは?まとめ

さてここまで、不動産の登記簿謄本に関して解説を加えて参りました。

売買の際などにドサッと謄本を渡されると、思わず「見るのが億劫」になってしまいますが、これを機会に是非目を通すようにして頂きたいものです。

また、どんなにボリュームのある謄本も表題部、甲区欄、乙区欄の3部構成に変わりはありませんから、本記事をご参考にして頂ければ、その内容を読み解くことが出来ることと思います。

登記簿謄本は土地の歴史、そして現在の権利関係を示した健康診断書の様なものですから、マイホームや投資物件のご購入時には是非有効にご活用頂きたいものです。

ではこれにて、「不動産の登記簿謄本とは?という疑問を解決!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。