不動産登記と土地家屋調査士

 

不動産を維持・管理していく上で、司法書士は非常に役立つ存在であるという記事を以前に書かせて頂きました。

事実、不動産屋さんの実務をこなす上でも、司法書士は欠かせない存在なのですが、実はもう一つ非常にお世話になっている職業があります。

それは土地の測量や表示登記を担当する「土地家屋調査士」と言われる先生方です。

本日はそんな不動産登記と土地家屋調査士に関する知恵袋をお届けしたいと思います!

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土地家屋調査士ってどんな仕事

土地家屋調査士という資格は、法務省が管轄する国家資格となり、主に測量や不動産の登記を代行する職業となります。

登記の代行をするというと、「以前にご紹介した司法書士とどこが違うの?」という疑問をお持ちになられるかもしれませんが、司法書士は不動産の所有権移転や抵当権の設定など権利に係る登記が管轄です。

これに対して土地家屋調査士は土地を二つに切り分ける分筆登記や、二つの土地を一つに合体させる合筆登記など「表示に係る登記」を代行してくれる方々ということになります。

また、このような土地の分筆・合筆などを行うにあたっては、当然ながら高い測量技術を持っていなければならないため、土地家屋調査士の外見は法律家というよりは、技術者といったイメージの方が多いようです。

なお「測量の専門家と言えば測量士なのでは?」というご意見も聞えて来そうですが、測量士と土地家屋調査士は似て非なる職業となっています。

どちらも高度な測量技術を持つことには変わりがないのですが、測量士は国土交通省管轄の資格であるのに対して、土地家屋調査士は法務省が管轄する資格。

よって測量士は土地などを測ることは出来ても、分筆等の登記を代行することは出来ない資格(法務局は法務省の管轄機関であるため)となっており、表示登記は土地家屋調査士の独占業務となっているのです。

なお「過去に測量士に依頼して、登記をしたことがあるよ!」という方もおられるかもしれませんが、こうしたケースでは、測量士が付き合いのある土地家屋調査士に登記の依頼を行っているに過ぎません。

よって、極力経費を抑え、スピーディーな測量と登記を行うのであれば、「土地家屋調査士に依頼をするのがベスト」ということになる訳です。

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こんな時は調査士に依頼しよう!

では次に、土地家屋調査士がどの様なシーンで活躍するかについてお話してみたいと思います。

 

分筆・合筆登記とその他の登記

冒頭で説明した通り、土地の分割を「分筆登記」、土地の合体を「合筆登記」と呼び、この登記の代行は土地家屋調査士にのみ許可された業務となります。

もちろん、申請するのが本人(土地の権利者)であれば、土地家屋調査士に代行する必要はありませんが、表示登記はどれも高度な測量技術を必要としますから、やはり専門家に頼らざるを得ないのが実情でしょう。

また分筆や合筆なんてお話をすると「そんな作業が必要になることがあるの?」というお声も聞えて来そうですが、

分筆の場合であれば、来たるべき相続に備えて、それぞれの相続人のために土地を二つ、三つに分けておきたい時などに必要となりますし、

合筆の場合ならば、隣地から土地を買い入れ、これを本地に組み入れる際などに行う必要が出て来るはずです。

また、分筆や合筆を行おうと測量をしてみたところ、法務局が認識する土地の面積(登記簿上の面積)と、実際の面積に大きな差が生じてしまった場合には、謄本上の面積(法務局の面積)を実際の面積に合わせる地積更正登記という作業が必要となり、こちらも土地家屋調査士の業務となります。

更には、登記簿上で定められた「宅地」や「畑」等の地目を変更する登記についても、調査士が担当することとなっていますから、不動産を扱う上で、土地家屋調査士は欠かすことの出来ない存在となっているのです。

 

境界の確定と立合い

また、前項で解説した合筆や分筆登記等を行うためには、対象の土地に接する近隣土地所有者の方々と「境界の確定」作業を行い、筆界確認書という書面を法務局に提出しなければなりません。

この作業は、土地の測量を行った後、実際に現地で各所有者たちと立合いをした上で確認を行わなければなりませんし、万が一境界標が紛失している場合などは、その復元も行わなければならないのです。

こうした状況でも土地家屋調査士に依頼を行っておけば、測量はもちろん、お隣さんへのお声掛けから境界標の復元、登記申請まで、一括でお願いすることが出来ますから、これはかなり便利ですよね。

なお、日々こうした業務を行っているため、土地家屋調査士は境界紛争の専門家という側面も持っています。

よって、お隣と境界線のことで揉めた際などには、調査士に依頼することで、失われたと思われた境界標を地底深くから発掘してもらうことも出来ますし、

どうしても境界標が発見出来ない場合には、法務局に残されたいた古いデータを基に専門家としての助言を行い、境界紛争を解決に導いてもらうことも可能ですから、

境界でトラブルになった際には、まず調査士に相談してみるのが得策と言えるでしょう。

 

建物の表示登記

不動産登記法では、新築の建物を建築した際には「建物の表示登記」をすることが義務付けられています。

また、建物の増築や用途の変更などを行った時にも、表示登記を変更することが望ましいとされているのです。

もちろん、こうした建物の表示登記も土地家屋調査士の仕事となりますが、多くの場合、建築を請け負った工事業者が付き合いのある地家屋調査士を紹介して来るの王道パターンとなります。

しかしながら、土地家屋調査士の中には非常に法外な費用を請求し、建築会社にバックを渡している方も多いようなので、地主さんであるならば、信頼の置ける調査士を見付けておくのがおすすめです。

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不動産登記と土地家屋調査士まとめ

さてここまで、不動産をお持ちの方とは切っても切れない関係にある土地家屋調査士について、ご説明して参りました。

前回話した司法書士も、地主さんにとっては非常に大切なパートナーとなりますが、土地家屋調査士ならではの仕事も意外に多いものですから、調査士との縁も是非大事にして頂きたいところです。

そして、信頼出来る司法書士と土地家屋調査士の両方が揃えば、不動産の管理や運営は正に「盤石なもの」となりますから、この記事を機会に安定を目指してみては如何でしょうか。

ではこれにて、不動産登記と土地家屋調査士についての知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。