私道の通行権

 

私たちが生活を送る上で、欠かすことが出来ないのが「道」という施設です。

何処に行くにも、道を通行せずには目的地に辿り着くことは出来ないでしょうし、道路の通行を禁じられれば、自宅から外に出ることさえ出来なくなりますよね。

こんなお話をすると「何を当たり前のことを!」と思われるかもしれませんが、現代の日本においても「道路の通行を巡っての紛争」は数限りなく発生しているのです。

そこで本日は、「私道の通行権について解説致します!」と題して、道路の通行に関する法律知識の解説を行ってみたいと思います。

なお今回は通行権にテーマを絞って解説となりますから、具体的な私道トラブルの解決方法などに関しては、過去記事「不動産の私道トラブルについて考えてみます!」をご参照下さい。

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通行権とは

では早速、通行権に関してご説明を始めたいと思いますが、まずは「通行権」という権利の考え方からお話をしてみましょう。

基本的に道路には、公道と私道という大別があります。

公道は国や県、市などの行政機関が保有・管理を行っていますから、私たちはこれらの道路を自由に行き来することが可能です。(但し、占有するのは禁止されており、道路使用承諾などが必要となります)

これに対して民間(個人や法人)が所有し、管理を行っている「私道」は原則、道路の所有権を持たない人間の利用が禁止された道路となります。

但し実際に世間を見渡せば、私道にしか面していない土地は無数に存在しており、こうした方々の全てが道路の権利を有しているとは到底思えませんし、

パッと見た目、道路に接続しているとは思えない宅地もたくさんありますから、「そもそも道路に面していない方はどうやって出入りしているのだろう」と不思議に感じてしまいますよね。

そこで登場して来るのが、権利を持たない私道や他人の敷地に対する「通行権」という権利になる訳です。

 

通行権の種類

ここまでのお話にて通行権の考え方については、ある程度ご理解頂けたことと思いますので、ここでは具体的に認められている「通行権」の種類についてご説明して行きましょう。

 

所有権

まずは、最も強い権利となる所有権からご説明して行きましょう。

所有権を法律的にご説明すると、民法206条にて規定された「物の全面的支配し、自由に使用・収益・処分出来る物権」ということになります。

このご説明からも判る通り、所有権はどんな権利にも勝る強い権利となりますから、私道について所有権を有していれば、通行権はもちろん、掘削(穴を掘る)から占有(車を駐車する等)まで、自分勝手に行えることになるでしょう。

但し、私道全体の所有権を一人で所有しているならば問題はありませんが、世間には複数の人間が所有権を持ち合っている私道も無数に存在しています。

例えば、道路の権利を「持分」にて保有しているケースも多いでしょうし、分筆登記によって道路を細切れにして、その一部を所有している方も多いはずです。

もちろん、持分だろうと細切れだろうと、道路の所有権の一部を有している訳ですから、通行権自体は持っていることになりますが、ここで問題なのは他の道路所有者との関係ということになります。

例えば自分の家に続く配管が壊れ、掘削工事を行うことになっても、共有の道路を掘るのですから、少なくとも「声掛け」くらいはするのが筋道でしょう。

しかしながら、道路が出来て年月が経っていると、相続などで所有者が遠方に住んでいたりするケースも増えて来ますから、なかなか所有者全員に声を掛ける訳にいきません。

そこで必要となるのが、所有者全員の同意の上で作成された「道路管理の約束事」となる訳です。

近年の不動産取引などでは「覚書」等の名目で作成されるのが一般的ですが、必要に応じて「各所有者が自由に掘削を行える取り決め」等をしておけば、後々問題が発生する可能性も少なくなることでしょう。

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地役権

所有権の次に確実な通行権となるのが、地役権と呼ばれる権利です。

地役権の詳細については、別記事「地上権・地役権とは?という疑問にお答えします!」にて詳しく解説しておりますが、簡単に言えば「自分の土地を利用するあたり、他人の土地を利用しなければならない事情がある時に設定できる物権の一種」ということになります。

特に私道や他人の敷地を通行のために使用する場合には、通行地役権という呼び方がされ、登記も可能な権利となりますから、所有権に次いで強力な通行権と呼べるでしょう。

なお、地役権の登記を行うのには「土地の所有者」と「通行をしたい者」との間に『地役権を設定する契約』が必要となりますから、この契約を結ぶ際に、自動車の通行や掘削についても取り決めを行っておくのが望ましいと思います。

また、法律上は地役権を主張するには「登記が必要」と書かれていますが、判例を見ると「例え登記がされていなくとも、土地所有者が外観上地役権の設定を予測出来れば足りる」としていますから、

無登記でも既に私道が道路として使用されていることが明らかであり、長年実際に利用されている場合には、地役権が認められる可能性が高いでしょう。

 

通行の自由権

ここまでご紹介して来た通行権が、所有権・地役権という「物権」という強い権利だったの対して、ここでご紹介する「通行の自由権」は『人格権』と呼ばれるものを根拠としています。

人格権を正確にご説明するとかなり難解になってしまいますから、「人として当然に有する権利」程度にご理解頂ければよろしいのではないでしょうか。

さて、この人格権に由来する「通行の自由権」は、これまでお話して来た物権と比べ、非常に効力の弱いものと言わざるを得ません。

それだけに登記や契約といった要件を備える必要もなく、「私道を通行出来ないと生活に支障が出る」という事情があれば良いのですが、過去の判例を見れば「建築基準法上道路に対してのみ認められている」というのが実情です。

建築基準法上の道路については、過去記事「不動産の道路調査について!」にて詳しく解説していますが、『建物を建てる際などに建築確認が取得出来る道路』という定義になり、私道でもこの指定を受けている道路は多数存在しています。

そしてこの種の道路については、「通行の自由権」が主張できると考えて良いでしょう。

但し、弱い権利であるだけに、状況次第では車や自転車での通行を認めないとする判例も示されています。

 

囲繞地通行権

こちらの権利もまた、「通行の自由権」と並んでそれ程の効力のない通行権となります。

囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)とは、周囲を他人の土地に囲まれ、単独では道路に出ることが出来ない土地に対して認められる通行権です。

この権利の根拠となっているのは民法210条~213条となり、通行の自由権とは異なり、建築基準法上の道路でなくても認められているばかりか、現況道路の形態を採っていない「家と家の隙間」などでも適用の対象となります。

「そんな都合の良い権利があって良いのか?」という声も聞えて来そうですが、この囲繞地通行権は道路に接していない土地を持つ人間の権利を守る『最後の砦』とも言うべき権利となるでしょう。

但し、最後の砦だけに贅沢は許されておらず、判例によっては人が通れるギリギリの幅の通路しか認めていない上、例え幅があっても自動車の通行などを禁じた例も少なくありません。

更には、道路に接しない土地(囲繞地)を所有する者が、新たに道路に接する土地を手に入れた場合には、即座にこの権利が失われるなど、それなりの厳格さを持って運用される権利となっているのです。

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通行権まとめ

さてここまで、日本の法律で認められている通行権についてまとめてみました。

それぞれに権利の強さや、利点・問題点があるものですが、自分が道路に接していない土地を保有しているなら、少なくとも所有権(僅かな持分でも構わない)か地役権は取得しておくのが安全でしょう。

僅かな持分であれば、それなりの対価さえ払えば売ってくれる地主も多いはずですから、諦めずに交渉を続けてみて下さい。

通行の自由権・囲繞地通行権による権利では、不動産を売却するにも評価が非常に低い上、買い手が付き辛いのは確実ですから、資産を受け継ぐ方のために出来る限りのことはしておきましょう。

ではこれにて、「私道の通行権について解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。