不動産の印紙税

 

不動産の購入や売却を経験したことがある方はご存じのことと思いますが、売買の契約書には収入印紙を貼り付けるのが通常です。

もちろん収入印紙自体は、一定金額以上の領収証には貼るのがルールとなっていますし、お仕事上、印紙を扱うことの多い職種の方もおられるでしょうが、

不動産取引においては売買契約書の他にも、内容次第では覚書や賃貸の契約書等にも貼付が義務付けられていますから、不動産投資を行っている方にとっては非常に注意を払うべき税制となっています。

そこで本日は、「不動産の印紙税について解説致します!」と題して、不動産取引における印紙税という税制について解説してみることに致しましょう。

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印紙税とは

さて、不動産に係る印紙税のご説明を始める前に、まずはこの印紙税という税制事態について、少々ご説明をさせて頂きたいと思います。

印紙税とは、課税主体が国となる「国税」の一種であり、印紙税法という法律で定められた文書に対して、納付が義務付けられた税制です。

納税方法については、課税対象となる文書の当事者が、印紙を購入して貼り付けるという方式が執られており、貼り付けた印紙に印鑑を押すなどの「消印」を施すことで納税完了となります。

なお、「納付の必要のない文書に誤って印紙を貼ってしまい消印を押してしまった」、「印紙税法で定められた税額以上の印紙を貼って消印をしてしまった」などのケースでは、税務署に文書を持ち込むことで、還付等を受けることが可能です。

また、納税義務が発生する文書に「印紙を貼っていない場合」については、過怠税を徴収されるルールとなっており、税務調査などでその事実が発覚した場合は、正規の税額の3倍を収めることとなります。(但し、自主的に貼り忘れを申告した場合は、正規の税額の1.1倍を収めることで許されます)

因みに、印紙は貼っていたが消印は押しておらず、これを税務署などから指摘された場合には、貼っていない場合と同様に3倍の過怠税を支払うこととなりますから、この点には注意が必要です。

日本では明治初期から税制に組み込まれて来た印紙税ですが、ヨーロッパにおいては17世紀から導入されており、非常に由緒ある税の徴収方法ということが出来るでしょう。

 

印紙税が課税される不動産取引

ここまでのお話で、印紙税の概要についてはご理解頂けたことと思いますので、この項では不動産の分野における課税文書について解説して参ります。

 

①売買契約書

不動産取引において最もポピュラーな印紙税の課税対象となるのが売買契約書であり、契約書で取り決められた売買価格につき下記の金額の印紙貼付義務が生じます。

  • 10万円超~50万円以下  ・・・400円(200円)
  • 50万円超~100万円以下  ・・・1000円(500円)
  • 100万円超~500万円以下 ・・・2000円(1000円)
  • 500万円超~1000万円以下 ・・・1万円(5000円)
  • 1000万円超~5000万円以下・・・2万円(1万円)
  • 5000万円超~1億円以下 ・・・6万円(3万円)
  • 1億円超~5億円以下   ・・・10万円(6万円)
  • 5億円超~10億円以下   ・・・20万円(16万円)

※()内は平成30年までの軽減税率となります。

なお、これは印紙税全般に言えることですが、文書一通につき課税義務が生じますので、文章が二通になれば各々に印紙の貼付が必要です。

因みに不動産業者が買主や売主の売買契約において、契約書が一通しか作成されないのは「印紙税を節約するため」となります。(通常、一般のお客様が印紙を貼った原本を持ち帰り、不動産業者はコピーを受け取ります)

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②賃貸借契約書

さて次に解説するのが、賃貸借契約書に関する印紙税の知識となります。

不動産投資などを行っている方にしてみれば、「賃貸の契約書に印紙なんて貼ったことがない!」と思われるかもしれませんが、それはもちろん間違った知識ではありません。

確かに建物賃貸借の契約書については、原則印紙税は非課税ということになっています。

しかしながら、建物賃貸借であっても「礼金」や、店舗・事務所などにみられる「保証金の償却」等については印紙税の課税対象となりますから注意が必要です。(税額は売買の際にご説明した内容と同様)

確かに能々考えてみると、例え礼金の支払いがある物件でも賃貸借契約書には「礼金の受け渡しに関する事項は記載されません」し、更新料にしても「新賃料の一ヶ月分」なんて書き方をしますよね。

これは、具体的な金額を記載すると印紙税の課税対象となってしまう可能性があるからに他ならないのです。

なお、ここまで記した以外にも賃貸借契約書で印紙税の対象となるものは存在していますので、以下にその例を挙げていきます。

 

借地権の契約書

土地の賃貸借、つまりは借地の契約書には原則として印紙税が課税されることになります。

但し、地代は金額が書かれていても記載金額として扱われませんし、敷金・保証金などについても返還されるものであれば、賃料と同様に課税はありません。

よって上記の内容のみが書かれた契約書であれば、「記載金額無しの借契約書」となり、一枚につき200円の印紙を貼れば納税が完了したことになるのです。

しかし、更新料など返還されない金額が書かれたものは「記載金額あり」と判断され、金額に応じて売買契約書の際と同じ基準で課税を受けることになります。

 

駐車場の契約書

月極め駐車場などの賃貸借契約書も、印紙税の課税対象として判断されるケースがあります。

但しこれは、駐車場の賃貸を「土地の賃貸借」とみなされた場合に限りますから、対象の土地がアスファルト舗装がされており、区割りの線や車止めなどが設置されていれば、「土地ではなく、駐車場の施設を賃貸した契約」との判断になるでしょう。

その一方、更地に自由に自動車を駐車させているような場合は、土地の賃貸借とみなされる可能性が高くなります。

なお同様の理屈で、建物の無い資材置き場に関する賃貸借契約も印紙税の課税対象となるのです。

 

③その他の文書

アパートや賃貸マンションの経営や、先祖代々受け継いで来た土地などを保有していると、売買や賃貸の契約書以外にも様々な文書を他者と交わす機会が多いものです。

例えば、お隣の敷地に跨ったブロック塀がある場合には、隣家との共有物の覚書を交わすことがあるでしょうし、部屋を貸している賃借人との間で、原状回復工事について取り決めを行うこともあるでしょう。

実はこうした覚書や合意書などについても、そこに金額の記載がある場合には、印紙税の課税対象とみなされることがあるのです。

先に挙げた例に当てはめるとするならば、「隣地との共有ブロックが壊れた際には、互いに20万円ずつ出し合い修理しましょう」といった内容や、

「現状回復工事について、敷金を超える分の10万円については賃借人が大家さんへ振込みを行うこと」なんてことを書けば、印紙税を課税される可能性は充分にあるでしょう。

よって、契約書以外でも他人と文書を交わす場合には極力金額を記載するのを避けるのがおすすめです。

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印紙税まとめ

さてここまで、不動産の取引や運用に係る印紙税の知識についてご説明して参りました。

「③その他の文書」の解説などを見ていると、『金額が書かれていたら、何の文書でも課税されそう!』という印象を受けるかもしれませんが、実際に不動産屋さんの仕事をしていると「この印象は間違いではない」ように思えます。

仕事仲間やお付き合いのある地主さん、不動産投資家さんのお話を聞くと、税務調査の際にかなりの確率で「印紙税の納税漏れ」を指摘されいますから、皆さんにも充分にご注意頂きたいところです。

「これは課税されるかな?」と感じたら、税務署に相談すれば一発で正解を教えてもらえるのですが、自ら墓穴を掘ることにもなりますから、まずは税理士の先生などに相談するのが得策なのではないでしょう。

「たかが印紙代」とも感じるかもしれませんが、3倍の過怠税は決してバカに出来ませんから、しっかりと知識を身に付けて、賢い節税を実践したいですよね。

ではこれにて、「不動産の印紙税について解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。