空き家3000万円控除

 

現在、深刻な社会問題となりつつあるのが、高齢化社会を迎えたことにより増え続けている「空き家」に関するトラブルです。

一昔前までは主に地方において、跡継ぎの居ない家が「空き家」と化し、『ゴーストタウンの様になってしまっている』などの報道がなされていましたが、現在では神奈川県や埼玉県、首都東京でさえこうしたケースが増え続けていると言われます。

こんなお話をすると「空き家が増えて何が困るの?」なんて声も聞えて来そうですが、誰も住まないまま放置された古家は、地震発生時に倒壊する可能性も高いでしょうし、犯罪に利用されたり、放火の標的になったりと、決して野放しには出来ない問題を多数孕んでいるのです。

こうした空き家発生の原因については、少子化や住宅の供給過剰状態など様々な分析がなされていますが、

その理由の殆どは「家主が高齢となり長期入院している」「相続でトラブルが発生し、処分が出来ない」「相続人が解体費等を出し惜しんんで、放置している」等、所有者側の事情によるものとされます。

ただ、既に申し上げた様に「空き家の増殖」は様々なリスクを伴いますから、国としてもこれを放置する訳にはいかず、現在、税制など様々な分野で対策が行われつつあるのです。

そこで本日は、「空き家3000万円控除(所得税控除)の概要を判り易く解説!」と題して、空き家対策の現状と、その中で高い注目を集めている空き家の3000万円控除について解説してみたいと思います。

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空き家を巡る税制

では早速、空き家を巡る対策の動きを追ってみることにしましょう。

日々増え続ける空き家問題の解決に向け、国が行った対策の代表例に挙げられるのが平成27年に施行された「空き家対策特別措置法」という法律です。

「空き家増加を防ぐための法律」という文言からは、『空き家に住むと税制の優遇処置でも受けられるのかな?』なんて思われるかもしれませんが、この法律の実態は「空き家を放置する所有者たちへの締め付け」が主な内容となります。

実際にその中身を見てみれば、

 

特定空き家の認定

この法律の施行により、自治体は倒壊の危険性が高い空き家に対して「特定空き家」の認定を行うことが出来るようになりました。

そして認定された空き家に対しては、修繕や撤去の勧告・指導が行える様になったばかりか、場合によっては撤去命令まで出せるようになったのです。

 

個性資産税の優遇を排除

通常、資産として土地を保有している者に課税される固定資産税は、土地の評価額を1/6に減らして計算される制度となっています。

しかし特定空き家の認定を受けた場合には、この評価1/6の優遇は排除され、それまでの6倍に相当する固定資産税を支払わなければならなくなったのです。

 

相続税についても優遇廃止

相続税に関する税法には、様々な減税措置が存在していますが、その最たるものと言われるのが「小規模宅地等の特例」という制度です。

詳しくは過去記事「不動産の相続税対策について考えてみたいと思います!」にて記していますが、最大で土地の評価額を80%も減額出来るこの優遇制度についても、特定空き家に関しては認めないとする変更がなされました。

 

この様に「空き家対策特別措置法」では、空き家の所有者に対する「鞭(むち)」が主たる内容となっている訳です。

しかしながら、鞭だけでは人間は操れないのも事実。

そこで国は、唯一とも言える「飴」を用意しており、それこそが「空き家3000万円控除(所得税控除)」なる制度となります。

 

空き家の3000万円控除とは

3000万円の所得税控除と聞くと、マイホームを売却した際に適応される「3000万円控除」が頭に浮かびますが、今回ご紹介の制度はその空き家バージョンとも言える内容です。(マイホームの3000万円控除については過去記事「不動産譲渡時の税金控除をまとめてみます!」をご参照下さい)

こちらの優遇制度、空き家となっている戸建物件を相続した者がこれを売却した場合、発生した譲渡所得を最大3000万円まで控除出来るというものになっています。

この制度ならば、「相続はしたものの、売却しても殆ど利益が出ないから」という理由で古家を放置している所有者の背中を強烈に押すことが出来そうですよね。

但し、こちらの優遇を利用するにはいくつかの条件があります。

  • 相続が発生してから3年以内(3年を経過する年の年末まで)の譲渡であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 被相続人(亡くなった人)が自分で住んでおり、賃貸などをしていないこと
  • 譲渡価額が1億円以下であること

以上4つのポイントをクリアーしている必要があります。

また、建物を残したまま売却する場合には「建物に耐震補強を行う必要」がありますが、建物を取り壊した「更地の状態」でも適応は可能です。

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空き家の3000万円控除の必要書類

ここまでのご説明を聞くと「何て素晴らしい制度なんだ!」とお思いの方も多いはずですが、この制度の唯一の弱点とも言えるのが、優遇制度を利用するのに多くの必要書類を集めなければならないという点です。

また必要書類の中には「取得するのが非常に面倒なもの」も含まれており、利用するならそれなりの覚悟が必要になるというのが実情でしょう。

では実際に必要書類を見て行きたいと思いますが、必要な書類は「被相続人居住用家屋等確認書の発行に必要なもの(行政提出用)」、「税務署提出用」の2種に分かれますので、それぞれ分類してご説明して行きます。

 

「被相続人居住用家屋等確認書」の発行に必要なもの

「被相続人居住用家屋等確認書」は対象物件が存在する行政にて発行してもらう書類であり、「耐震補強後の売却」・「更地売却」どちらの場合にも必ず必要な書類となります。

これを発行してもらうために必要なのが、

  • 被相続人の除票住民票の写し
  • 被相続人居住用家屋の譲渡時の相続人の住民票の写し
  • 家屋又はその敷地等の売買契約書の写し
  • 電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書(他にも代用可能な資料あり)
  • 取り壊し以前の状態が判る写真(更地売却の場合のみ)
  • 取り壊しから売却時までの固定資産税の課税明細書(更地売却の場合のみ)

以上の書類となります。

この書類を提出することで、「被相続人居住用家屋等確認書」の発行されますので、次は税務署に対して書類の提出を行います。

 

税務署提出用の書類

行政から「被相続人居住用家屋等確認書」を発行してもらった後は、税務署に下記の書類を提出することになります。

  • 被相続人居住用家屋等確認書
  • 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
  • 土地・建物の登記事項証明書(更地売却の場合も必要)
  • 売買契約書の写し
  • 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し(耐震補強工事後の売却の場合のみ)

この様に税制優遇を受けるまでには数々の書類を用意し、提出する手間と時間が必要となります。

 

他の税制優遇との関係

ここまでのお話で、空き家の3000万円控除を申請するまでの流れはご理解頂けたことと思います。

そこで本項では、他の不動産売却時に受けられる税制優遇との関係についてご説明していくことにしましょう。

 

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例との関係

相続した不動産を売却した際、売れた金額をほぼそのまま「取得価格」として譲渡所得から控除出来る特例制度「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」との関係は、「選択制」となります。

つまり「空き家の3000万円控除」と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」はどちらか一方しか利用できませんから、選択を誤らない様に細心の注意と検討が必要となるでしょう。

 

居住用財産売却時の3000万円控除(マイホーム)との関係

「通常の3000万円控除」と「空き家の3000万円控除」の関係は、『併用可能』ということになります。

但し、二つの制度を合わせての上限が3000万円(6000万円ではない)となりますから、同じ時期にこの二つの優遇制度を利用すると、むしろ「納税者に不利に働く可能性が充分にある」と言えるでしょう。

 

特定のマイホームを買い換えたときの特例(買い換え特例)との関係

マイホームを買い替えた際、現在住んでいる物件を売却して譲渡所得が発生したとしても、新たに購入した物件の価格がその譲渡所得を上回る場合、所得税の支払を免除(繰り延べ)出来る「買い換え特例」との関係は、「併用可能」となります。

先にご説明した「通常の3000万円控除」と本制度は選択制の関係ですから、「マイホームの買い換え」と「空き家の売却」を同じ時期に行うなら、本制度と「空き家の3000万円控除」を併用する方が有利と言えそうです。

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空き家控除まとめ

さてここまで、空き家の3000万円控除の制度についてご説明して参りました。

「空き家対策特別措置法」に定めらた内容はその殆どが「空き家所有者に不利な内容」でしたが、空き家の3000万円控除の制度を上手に利用すれば、「不利な点を補って余りあるメリット」を得られるはずですから、これを利用しない手はありませんよね。

そしてメリットが大きいだけに、「手続きを煩雑にして不正な利用を防ごう」という趣旨でしょうから、ここは面倒くさがらずに手続きを進めるべきでしょう。

空き家を無くして地域や社会に貢献すると共に、自分も税制優遇を受けられる「空き家の3000万円」の利用をこの機会に是非ご検討頂ければと思います。

ではこれにて、「空き家3000万円控除(所得税控除)の概要を判り易く解説!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。