権利証と登記識別情報

 

ご先祖様から代々土地などの不動産を相続して来た方や、不動産投資家の親御さんをお持ちの人が、幼い頃から教え込まれているのが「何が有っても権利証を手放してはならない!」という戒めです。

火災などの災害時には通帳や実印と並んで、「何をおいても持ち出す物」とされる権利証ですから、自宅の金庫や銀行の貸金庫にて保管している方も多いのではないでしょうか。

ところが、こうした大切なものであるにも係らず「そもそも権利証って一体何?」という疑問をお持ちの方も多いはず。

そこで本日は、「権利証と登記識別情報について解説致します!」と題して、権利証についての詳細と、これに代わる制度として現在運用されている登記識別情報に関するお話をしてみたいと思います。

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そもそも権利証とは?

父や祖父、そしてご先祖様から不動産を相続されている方の中には、実際に権利証なる書類を「見たことがある!」という方も多いはず。(近年物件を買われた方は登記識別情報となりますので、権利証はありません)

この権利証なる書類、その正式名称は「登記済証」と呼ばれるものとなっています。

以前の記事でも折に触れてご説明して来ましたが、不動産の売買とは「売買代金」と引き換えに「所有権の移転登記」を行うことで成立する取引です。

そして所有権移転登記を行った際に、その控えとして法務局から発行される書類が「登記済証」となります。

よって「登記済証(権利証)」は自分が対象不動産の持ち主であることを証する書類となりますから、後に物件を売却する場合や、分筆・合筆(土地を切ったり、合体させたりする登記)、抵当権の設定(不動産を担保に借り入れなどを行う際に行う登記)には、必要不可欠なものとなる訳です。

また土地は筆ごとに、そして土地と建物は別々に登記済証が発行されますから、例えば「土地付きの戸建て」をお持ちならそれぞれ一通ずづ権利証が存在することになります。

さて、そんなに大切な書類となれば「失くしてしまったら大変なことになるのでは?」という気がして来ますが、実は権利証のみでは不動産の売買を行うことは出来ませんので、その点はご安心頂ければと思います。(印鑑証明書や実印などが同時に必要)

但し失くしてしまった場合には、登記を行った法務局に行っても再発行はしてもらえませんので、売買等を行う時には「保証書」という書類を作らなければなりません。

ところがこの保証書、これまでに登記を受けたことのある成人2人を擁立し、「権利証を失くした人が間違いなく本人である」旨を証明しなければならず、容易に準備出来る書面ではありませんでした。

またこれに加え、その気になれば悪意の第三者が権利証を偽造することも可能な制度だったため、その問題点を指摘する声も少なくなかったのです。

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新たに設立された登記識別情報制度

そして時代は移り変わり、世の中はパソコンが隆盛を極め、情報管理も書面からデータ化が当たり前となった平成17年(2005年)、遂に不動産登記法改正が改正され、権利証の制度に大きな変更が行われることになったのです。

この改正では原則、権利証は廃止されることとなり、以降の登記においては、登記識別情報というものが、その代わりに発行されることとなります。

「それじゃあ、権利証の代わりに登記識別情報が発行されることになっただけなの?」というお声も聞えて来そうですが、これはそんなに単純なことではありません。

確かに現行制度でも、登記完了後に「登記識別情報通知書」という書面が発行されますが、これはあくまで識別情報を紙に書いただけのものとなり、例え紛失しても実害は無いのです。(盗まれるのは問題ですが)

大切なのは、この登記識別情報通知書に書かれている12桁の番号となりますから、この番号さえ覚えていれば売買などで困ることはありません。

但し、12桁の番号を暗記しておくのは厳しいですし、手帳などに書いておいて、万が一流失すると大問題ですから、新制度開始後も「登記識別情報通知書」が権利証と同じような扱いを受け続けているケースも多い模様。

なお、「登記識別情報通知書」に書かれた識別情報の番号には、保護シールが貼られており、これを剥がさない限りは番号を見ることが出来ない仕組みになっています。

また、シールは一度剥がすと元に戻せないため、多くの方がシールを剥がさない状態で保管し、売買などをする段階で、司法書士などの手で初めて開封されるのが通常です。

 

保証書制度も廃止

なお、この不動産登記法改正に伴い、従前の保証書制度も廃止されることとなりました。

そして、新たに導入されたのが司法書士による本人確認制度と呼ばれるものです。

この本人確認制度、登記識別情報が判らなくなってしまった権利者に対して、司法書士が職権で「真の不動産所有者であることを確認することが出来れば、保証書がなくても登記が行える」という内容になります。

考え方としては、「これまで以上に司法書士に重大な権限を与えた」ということになるのでしょうが、

万が一、無権利者による登記が行われた場合には、全て責任が司法書士に降りかかり、法務局は一切関知しないという意味にもなりますから、『法務省の責任回避制度』とも呼ぶことが出来るでしょう。

因みに司法書士による本人確認は、特に問題のないケースならば大抵5万円程度の費用で請け負って貰えるのですが、時には難儀なケースも存在します。

例えば、借金まみれで身元が怪しい者が依頼主の場合などは、司法書士が責任を取りたくないため、本人確認を拒否したり、法外な報酬を要求して来るというケースも多いようです。

 

未だ権利証を持っている方

なお、新制度が始まったとは言え、特に売買などをされていない方の手元には未だに権利証が存在しているはずです。

もちろん、こうした権利証は今でも従来通りの手続きで登記に活用出来ますからご心配はご無用。

但し、権利証を使って移転登記などを行った場合には、次の所有者には権利証ではなく登記識別情報が発行されることになります。

また、権利証紛失の場合には、保証書ではなく「司法書士の本人確認制度」が適応となりますから、手続きの手間に関しては大幅に改善された状況と言えるでしょう。

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権利証・識別情報まとめ

さてここまで、権利証や登記識別情報の詳細についてお話して参りました。

制度変更の流れを総括してみれば、登記識別情報により登記の情報がデータ化されたことは画期的なものの、権利者は結局、登記識別情報の書かれた通知書を大切に保管する必要があり、得をしたのは法務省ばかりということになるでしょう。

また、本人確認制度に関しても、負担が増えたのは司法書士ばかりで、取引の安全性が向上していない上、法務局の責任が軽減されるなど、これまた法務局に有利な変更となっています。

折角、法令や制度を大幅に変更するのであれば、「土地の権利者であるユーザーの利益を最優先すべきだったのでは?」というのが率直な感想です。

ではこれにて、「権利証と登記識別情報について解説致します!」の知恵袋を閉じさせて頂ければと思います。