共同ビルとは

 

繁華街などを歩いていると、様々な名称が付けられてビルを見掛けますよね。

「山田ビル」など昔ながらのネーミングから、一体何語か判らない不思議な横文字が並んだものまで、そのバリエーションは様々です。

そして、こうしたビルの名称を見ていると時折見掛けるのが「●●共同ビル」といった名称でしょう。

そこで本日は「共同ビルとは?という疑問にお答えします!」と題して、この共同ビルという建物について考えてみたいと思います。

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共同ビルとは

「共同ビルと聞いても、今一つイメージが湧かない」、そんな感想をお持ちの方も多いことでしょう。

そこでまずは「この共同ビルとはどんな建物であるか」という点から、お話を始めさせて頂きたいと思います。

共同ビルとは、その名が表す通り「複数の所有者が建物を共有するビル」ということになるでしょう。

この説明を聞くと、「何でわざわざそんな面倒なことをするのだろう?」と不思議に思われるかもしれませんが、

「都心の駅前の一等地に土地は所有しているものの、面積が小さ過ぎて有効利用が出来ない」なんてお悩みをお持ちの方は意外に多く、周辺の地主さんと協力してビルを建築するというケースは意外に多いものです。

私も賃貸の管理業務などで共同ビルを扱ったことがありますが、物件によっては修繕に掛かる費用の負担割合が明確に決まっていなかったり、いざ修繕を行おうとすると共有者が費用の支出を拒んだりと、なかなか面倒なケースも少なくありませんでした。

しかしながら、こうしたトラブルが発生するが目に見えているにも係らず、今なお多くの共同ビルが建築され続けています。

そこで次の項では、例えリスクを負ってでも建築に着手したくなる共同ビルの魅力について解説致しましょう。

 

共同ビルのメリット

では具体的に、共同ビルの利点について見て行くことにしましょう。

 

設計の自由度の向上

狭い土地に建物の建築プランを入れると、何処かしらに必ず無理な点が生じてしまうものです。

特にビルともなれば、階段に廊下、そしてエレベーターなど多くの共用部分を作らなければならませんので、こうした設備を組み込むと貸出すことが出来る賃貸部分は極わずかしか残らないなんてケースも多いことでしょう。

その点、近隣の土地と合わせて建築計画を立てれば、賃貸部分も広く取ることが出来るでしょうし、吹き抜けを作るなど自由度の高い設計が可能になります。

また、敷地に余裕が生まれることで隣地との距離も空けることが出来ますから、お部屋の日照という意味でも有利な建築が行えるはずです。

 

コスト削減にも有効

そして、もう一つの利点に挙げられるのが建築コストが削減出来るという点です。

もちろん、1人で負担しなければならない建築費を複数人に頭割りすれば、それだけ資金繰りは楽になるでしょうが、建物の建築費は施工面積が大きくなればなる程に安くなるという特色も見逃せません。

また、ユニットバスやシステムキッチンなどの設備も、大量発注することで単価をかなり下げられますから、小さな土地に小さな建物を建てるよりも遥かにコストを圧縮出来るはずです。

この様に経費を圧縮すれば、余った費用でより良い建物の仕様にすることが出来たり、他の物件にはない贅沢な設備を導入することも出来るようになるでしょう。

 

収益率の向上

ここまでお話して来た「設計の自由度の向上」と「コスト削減による建物の質の向上」が両立されることにより、新たに生じるメリットが「収益率の向上」ということになります。

豪華なエントランス、充実の設備、広く明るいお部屋となれば、黙っていても借り手が現れるでしょうし、近隣の物件に強い競争力を持てば賃料設定も高額になるのは当たり前のことですよね。

そして結果として、自分の土地だけでビルを建てるよりも、多くの賃料収入を得ることに繋がって行くことになります。

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共同ビルのデメリット

冒頭でも申し上げた通り、共同ビルにはそれなりの「やり辛さ」も存在します。

この項では、共同ビルの問題点とその対処方法を解説してみましょう。

 

管理・建物維持の困難さ

共同ビルの経営の最大の問題点とも言えるのが、管理・建物維持の困難さとなります。

建物に不具合が出た場合には、共有物ですから当然所有者全員が費用を負担することとなりますが、自分に割り当てられた賃貸部分が直接被害を被っていない所有者などは、工事費の支出に応じてくれない場合の多いようです。

また、賃貸部分に問題のある入居者を入れてしまい、他の所有者の貸出している部屋の住人とトラブルに発展することもあるでしょうし、キャバクラなどビルの品格を損なうテナントを入居させ、共有者同士の揉め事に発展したケースも耳に致します。

こうしたトラブルを避けるためには、分譲マンションの管理組合経営を参考にした管理規約の制定や、管理費・修繕積立金の徴収などを建築当初から取り決めておくことが重要です。

人数が少ない分、明確なルールさえ定めれば、共同ビルの経営はそれ程困難なことではないでしょう。

 

建築時・建替え時のトラブルに注意

また、複数の所有者が存在することは新築や建て替え時にも問題を生じさせる可能性があります。

建築時については、所有者同士の意見がまとまらずに建物のプランがなかなか出来上がらなかったり、施工途中で発生した工事の変更点などを巡り、揉め事に発展することも多い様です。

更には「自分に割り当てられる部屋だけは輸入品のシステムキッチンを入れたい」なんて要望が出て来ると、設備の大量発注により建築コストを削減するメリットを台無しにしてしまうことにもなりかねません。

そして建築後、50年、60年と経過した際には建て替えも必要になりますが、所有者にも代替わりが発生しているでしょうから、意見の統一が行えず、何時まで経っても建て替えが出来ないというパターンもあるでしょう。

まず新築時のトラブル回避については、そもそも「建築プランありきの状態」で共同ビルのプロジェクトを立ち上げ、「プランに賛同してくれるならば、プロジェクトを進める」という姿勢で臨むのがベストです。

また完成までの打ち合わせについても、当事者同士が直接話し合うと感情のもつれなどが生じやすいですから、建築に詳しい不動産会社などに報酬を払い、各所有者の間を取り持ってもらうのが良いでしょう。

なお建替えに際しては、プロジェクト立ち上げの段階で建て替え時期や、費用の負担按分などを取り決めておくのが得策です。

 

相続・売買等の問題

もう一点問題となるのが、相続や売買が発生した際の問題です。

もともと共有物である物件について、相続などによって更に所有者の頭数が増えてしまうと、無用なトラブルを引き起こす可能性も高くなるのは当たり前でしょう。

また、いざ売却しようとしても運営がルール化されていない共同ビルなどは、なかなか買い手が付かない可能性もあります。

こうしたトラブルを回避するには、やはり厳格な管理規約を取り決めておくことが何よりの対策となるはずです。

ルールがしっかりと守られていれば、持分の売却もスムーズに行えるでしょうし、持分が細かく分割されても恐れる必要はありません。

分譲マンションの規約などを参考に、将来起こり得るトラブルを予想し、事前に手を打っておくのが何よりも大切でしょう。

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共同ビルまとめ

さてここまで、共同ビルのメリットやデメリットについて解説して参りました。

「共同」というだけで面倒臭そうな印象を受けますが、適切な運用を行えばメリットも非常に大きいことがご理解頂けたはずです。

限られた土地を如何に上手に利用していくかが、資産運用を有利に進める最大の鍵となりますから、そんな手段の一つとして共同ビルをご検討頂ければ幸いです。

ではこれにて「共同ビルとは?という疑問にお答えします!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。