農地転用とは?

 

地主さんなどで、先祖伝来の土地を受け継いでおられる方の中には、その資産の中に畑や田として利用されている物件をお持ちの方も多いことと思います。

また、マイホームの購入などで土地を探しておられ、閑静な地域にある畑などを見て「ここに家を建てたら素敵だろうな・・・」なんてお考えの方もいらっしゃるはず。

しかしながら、食料自給率の低い我が国では法令により田や畑には様々な保護がなされており、現在農地としている土地の利用や売買には多くの規制が課せられているのです。

そこで本日は「農地転用とは?という疑問にお答えします!」と題して、農地の利用に必要な手続きなどについて解説をさせて頂きたいと思います。

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農地法について

冒頭のお話をお読みになり、「農地転用ってなんだろう?」とお思いになられた方も少なくないことでしょう。

農地転用とは、「現在農地として利用されている土地の権利移動や、宅地や駐車場、資材置き場などへ用途変更を行う際に必要な手続き」を指す言葉となります。

なお、この手続きの根拠となっているのは農地法という法律であり、農地の利用に対して様々なルールを定めているのです。

因みに、ここで言う農地とは登記簿謄本上の地目のことではなく、実際にその土地で「農業が行われているか、否か」がポイントとなっていることにご注意下さい。

ではまず、この法律により農地の利用にどのような制限が加えられているのかについて解説して行きましょう。

 

農地法3条

農地法の3条では、農地の権利移動について規制を行っています。

例えばAさんが持つ畑を、Bさんに「畑」として売却したり、賃貸する場合には、この条文による規制が掛かります。

規制内容は、事前に農業委員会という機関の許可を得なければならいというもので、これに違反すると契約自体が無効となってしまうのです。

 

農地法4条

こちらの法令では、自分が所有する農地を、他の目的に利用する場合の規定となります。

現在、田んぼとして利用している土地を埋め立て、家を建てようとする場合などには、この農地法4条による手続きを踏まねばなりません。

具体的には、事前に知事など行政のトップによる許可が必要ということになります。(4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可)

 

農地法5条

そして農地法5条は、利用目的、そして売買・賃貸などの権利移動を同時に行う際の定めとなります。

例を挙げれば、Aさんが所有する畑を、Bさんに売却し、そこにBさんが家を建てるといったケースがこれに当たるでしょう。

農地法4条と同じく事前の知事等の許可が必要になり、許可がない場合には契約も無効、おまけに畑に戻さなければならないというルールになっています。

 

このように、農地を売買したり、使用目的を変更する際には、農地法上の許可が必要となり、これに要する手続きを「農地転用」と称する訳です。

なお、表記の説明では無許可でこれを行った場合、契約の無効や現状回復が必要と記しましたが、違反者には別途300万円以下の罰金か3年以下の懲役が科せられることとなりますから、無許可での転用は絶対に避けるべきでしょう。

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農地転用の手続き

ここまでの説明をお読みになった方の中には、「農地の売買はそんなに大変なのか・・・」と思われたことと思いますが、実はそうとばかりは言い切れません。

実はこの農地法には特例が用意されており、この特例が適応される地域ではそれほど転用に手間が掛りません。

そして特例を利用出来るか、出来ないかのボーダーとなるのが、対象の土地が『都市計画法による「市街化区域」に属するか、「市街化調整区域」に属するか』という点であり、

積極的に市街化を進める市街化区域では、農地転用に際して「知事の許可」ではなく『農業委員会への届出で良い』とされているのです。

なお特例を利用しての「届出」に関しては、色々な意味で手続きが簡略化されていますが、市街化調整区域で「許可」を得るのはなかなか骨の折れる作業となり、必要書類も多数必要となります。

そこで以下に、市街化調整区域で許可を得なければならない場合の必要書類を上げてみましょう。

  • 土地の登記簿謄本
  • 公図
  • 測量図
  • 転用後の利用計画や図面
  • 転用に係る資金計画の概要
  • 現在畑を利用している者が居ればその同意書 等々

表記は必要書類の一部ですが、このラインナップから見ても、かなり厳重な審査が行われることがご理解頂けることと思います。

また各行政は地域ごとに「第1種農地」「第2種農地」などの区域分けを行っており、この区域によって許可の基準も異なってくる上、「農用地区域内農地」という区分がされているエリアについては『原則転用不許可』となっていますから、申請の際には是非ご注意下さい。

なお、許可が下りるまでの期間は通常1ヶ月~2ヶ月程度とされていますが、完璧に書類が揃ってから「これだけの時間が掛かる」ことを考えれば、なるべく時間の余裕を持った申請が望ましいでしょう。

 

地目変更について

さて、農地の転用とは少し趣が異なるかもしれませんが、ここで一旦、登記簿謄本上の地目変更のお話をさせて頂きたいと思います。

土地の登記簿謄本には、宅地・雑種地・田・畑などの「地目」と呼ばれる表示があります。

そして、この地目の中で田・畑などの農地系のものを、宅地等に変更するとなれば、これには少々手間の掛かる作業が必要となるでしょう。

現在、地目が田・畑である上、現状も農地である場合には、これまでお話して来た農地転用の手続きが必須となり、その後でなければ地目変更は出来ませんのでご注意下さい。

但し、遥かに以前から農地以外に利用されていることが明らかな場合には、農業委員会から発行される非農地証明を添付すれば、比較的簡単に地目変更の手続きを行えるでしょう。

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農地転用まとめ

さて、ここまで農地転用に関して解説を行って参りました。

農地転用には非常に煩雑な手続きが伴いますが、個人でも申請を行い、許可まで漕ぎ着けることも決して不可能ではありませんので、必要があるという方は是非挑戦して頂きたいと思います。

なお、時間の関係で「自分での申請は無理!」という方には、行政書士に代理申請を依頼するという手段もあります。

但し、地目変更については土地家屋調査士の仕事の範疇となりますから、依頼先を間違わないようにご注意下さい。

ご先祖様から受け継いだ大切な資産を有効に活用するためにも、農地法や農地転用の知識を身に付けて頂ければ幸いです。

ではこれにて、「農地転用とは?という疑問にお答えします!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。