旧法借地権と新法借地権

 

ご先祖様から代々土地を受け継いである地主さんや、出来る限りマイホームの購入資金を低く抑えたいとお考えの方に深い関わりを持っているのが、「借地権」という言葉です。

地主さんであれば、相続した物件の中に借地が含まれていることは珍しくないでしょうし、物件を購入しようとする際にも、不動産屋さんから紹介される資料の中に「借地権付き新築一戸建て住宅」なんて文字を目にすることも多いでしょう。

借地権については、過去記事「借地権とは?わかりやすくご説明致します!」にて、その概要をご説明し、「借地権更新料の相場と他の承諾料について」の記事では実務上の運用などについてご説明して参りましたが、実はこの制度、平成4年を境に大きな変更が加えられているのです。

そこで本日は、「旧法借地権と新法借地権について」と題して、この制度の変更後と変更前の違いや、実務上注意すべき点などについてお話してみたいと思います。

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法改正の経緯

さて冒頭にて、「平成4年に大きな制度の変更があった」と申し上げましたが、より正確申し上げれば「借地権に関する法改正が行われた」ということになります。

平成4年まで、借地の取り扱いについては「借地法」という法律が適用されていたのですが、これが廃止され、新たに「借地借家法」という法律が施行されたのです。

実はここまで使われて来た「借地法」、その成立は大正時代まで遡る法律であり、内容についても現在社会と大きな隔たりがあるものでした。

その上、条文自体も昔ながらの難解な表現が使われており、読んでもいまいち意味が解らないものだったのです。

また、その内容は土地を借りる側の人間「借地人」に、あまりに有利なものとなっており、これを警戒した地主さんが「新たな土地の貸出しを行わない」という状態にまでなっていたとのこと。

こうした理由から遂に法改正がなされた訳ですが、その変更内容についてはあまり一般に知られていないのが現状なのです。

 

旧法・新法の違い

借地借家法の成立過程についてご理解頂けたところで、具体的に旧法と新法の違いについてお話して行きたいと思います。

 

契約期間の違い

法改正の中で非常に大きな変更点となったのが、借地権の契約期間についての規定となっています。

 

旧 法

建物の種類により、堅固な建物(鉄筋コンクリート造)は30年以上、非堅固な建物(木造)は20年以上の契約期間を設定しなければならないルールとなっており、更新後も同様に、30年以上、20年以上の期間設定が義務付けられたいました。

なお、契約に際して期間を定めない場合や、堅固な建物で30年未満、非堅固な建物で20年未満の期間を定めた場合には、新規契約の場合には堅固な建物で60年、非堅固な建物で30年、更新契約の場合には堅固な建物で30年、非堅固な建物で20年の契約期間と判断されます。

 

新 法

これに対して新法では、建物の種類や構造に係らず初回が30年以上、2回目(1回目の更新)が20年以上、3回目以降(2回目以降の更新)は10年以上とするルールとなり、旧法では半永久的であった契約継続期間に一定の縛りを設けることになりました。

 

建物の朽廃と滅失に関して

耳慣れない言葉ですが、「朽廃(きゅうはい)」とは建物が老朽化で朽ちていくことを指し、「滅失」とは災害などで建物が無くなったり、解体により取り壊されることを指す言葉です。

土地を借りている人間の建物に「朽廃」や「滅失」という事態が起こった際の取り扱いも大きく変更されました。

 

旧 法

旧法では建物が「朽廃」した場合には、地主の特段の申し入れが無くても契約は終了するものとされていました。(但し、期間の定めのない契約に限る)

但し、これが「滅失」となると基本的に地主は契約の解除が出来ないものとされていたのです。

 

新 法

新法ではこの「朽廃」と「滅失」の扱いに大きな変更が加えられ、「朽廃」については記載が無くなり、「滅失」と同じに扱われることになりました。

また「地主の特段の申し入れが無くても契約は終了する」という規定も無くなり、解約の要件はあくまで『滅失+借地権者の解約申し出』となったのです。

これではむしろ、借地人に有利な法律となったようにも感じますが、「地主に無許可で再建築を行った場合」については、大きく貸主に有利な内容に変更されています。

新法では、地主に許可を得ずに滅失した建物を再建築した場合、初回更新以降なら即時の契約解除、初回更新以前なら更新時期の到来を持って解約が出来ることになりました。

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契約解除の際の正当事由

そしてこの改正では、借地権最大の問題点とされていた「地主からの解約要件」に関しても変更が加えられることになります。

これまで借地権を地主側から解除するには、「正当事由」という理由付けが必要でしたが、この点についてもメスが入ったのです。

 

旧 法

解約には正当事由が必要とされながらも、明確に「何がそれに当たるか」の規定はありませんでした。

また例え訴訟となっても、余程のことが無い限りは地主寄りの判決が下ることは無いの通常。

実質、「地主からの解除は出来ない」というのが常識でした。

 

新 法

今回の改正では、地主からの解約に関する「正当事由」について明確な規定が設けられました。

なお、その中には「立退料」についても規定されており、正当な金額を提示することは、契約解除の正式な理由となることになったのです。

 

定期借地権の設立

これまで新法による改正点を見て参りましたが、それでもまだまだ借地権について「貸す側に不利な印象」を受けるはずです。

そこで設立されたのが、一定の期間が経過すればスッパリと更新なしに借地契約を終了出来る「定期借地権」の制度となります。

定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の三種類があり、それぞれに特徴がありますが、その詳細については、以前記させて頂いた「定期借地権とは?という疑問にお答えします!」という記事をご参照頂ければと思います。

 

今なお多い旧法契約

さてここまで、借地に関する新法・旧法の違いを見て参りました。

確かにこうして比べてみると、新法が明らかに地主さんにとって「有利」なのがご理解頂けることと思います。

なお、この様にお話すると、既に旧法にて土地を貸し出されている方の中には「今からでも、新法の契約に切り替えられないの?」とお考えになる方もおられるでしょう。

しかしながら、このご質問に関する答えは残念ながら「NO」となります。

確かに平成4年以降に締結された借地権契約は新法の規定によって運用されることとなりますが、それ以前に成立した借地契約は旧法が適用されることになるのです。

また、借地に建てられて建売や、借地権付きの中古戸建に関しても、例え建物の所有者が変更となっても、これまでの契約は生きているものと解釈されますから、こちらも同様となります。

物件探しなどをしていて、不動産屋さんに紹介される物件の中には、未だに「旧法借地権」との記載を見掛けることがありますが、その裏にはこうした事情があるのです。

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新・旧借地権まとめ

この様に、旧法借地権と新法借地権には、様々な違いが存在しております。

新法に切り替わったことにより、以前よりかなり地主さんに有利な契約が行えるようにはなりましたが、今なお借地権者が優位な立場であることには変わりがなく、新たに借地として貸し出される土地が急激に増えるといった効果は見られない様です。

但し、この改正により可能となった定期借地権については、用途限定ながらも実務でかなり利用されていますから、土地の運用にお困りの地主さんには、是非積極的にご活用頂ければと思います。

そもそも新法(借地借家法)の導入は、「より活発な借地取引が出来るように」との主旨であったようですが、この目的を実現するにはやや改正内容が消極的であったのも事実。

今後の改正においては、更に借地の運用が手軽なものとなる内容が盛り込まれると良いのですが。

ではこれにて、旧法借地権と新法借地権についての知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。