定期借地権とは

 

不動産の権利形態の中には、「借地権」と呼ばれるものがあります。

この借地権、文字通り「借主が土地を借り、建物を建てて使用する権利」となりますが、法律上では借主である借地人に「手厚い保護」が与えられており、

土地を貸す地主にとっては『非常に不利な権利形態』となっているのが実情です。(詳細は過去記事「借地権とは?わかりやすくご説明致します!」をご参照下さい)

但し、現在の貸主に不利な権利関係のままでは貸し出される土地は減る一方となり、「円滑な土地利用が行われない可能性がある」との懸念から、政府は平成4年にこれまで用いられて来た「借地法」を廃止。

新たに「借地借家法」という法律が制定され、「より貸主に有利な借地の貸出し」が行えるように制度の改革が行われることになります。

そして、この法改正の中でも「目玉」とされたのが、更新の存在しない借地権、つまり「定期借地権」制度の設立でした。

そこで本日は「定期借地権とは?という疑問にお答えします!」と題して、定期借地権について詳しく解説してみたいと思います。

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三つの定期借地権

さて冒頭にて、「定期借地権が制度として認められた」とのお話を致しましたが、この定期借地権には用途や目的により、三つの契約形態が存在しています。

まずはこの三つの契約形態についてのご説明から始めさせて頂きたいと思います。

 

一般定期借地権

借地借家法の制定により導入された定期借地権の中で最もオーソドックスな形態が、こちらの一般定期借地権となります。

但し、契約の期間には厳しい縛りがあり、最短でも50年以上の借地契約を締結するのが、一般定期借地権の成立要件となっているのです。(通常の更新型借地権は30年以上)

この定期借地権で契約された借地は、契約の更新がないことはもちろん、期間の延長もなし、また通常の借地権で認められている地主に対しての「建物買取請求権」も行えないルールとなっています。

そして一般定期借地権が認められて以来、マンション分譲においては「定期借地権付きの物件」も登場しており、契約期間が満了した際には更地にして土地を返還しなければならない一方で、販売価格が格安であるというメリットから、高い人気を博してします。

但し、50年という契約期間はあまりに長いですし、契約満了時に借地人が建物の取り壊しを行えるだけの資力を持っている保証がないなどの問題点が存在しているのも事実です。

こうした未来のトラブルを避けるためには、契約締結時に取り壊しに必要な資金を地主が保証金として預かっておいたり、明け渡しを拒まれた時のために、高額な違約金を設定しておくなどの対策が有効となるでしょう。

なお平成4年にスタートした一般定期借地権だけに、期間満了を迎えるのは少なくとも平成54年以降となりますから、「訴訟などになった際、どんな判決が出るのかは誰も知らない」という予測不能な面があるのも確かです。

よって、その不確定要素の多さから、個人でこの制度を利用する方が少ないのが実情ですし、管理人としても「あまりお勧め出来ない」というのが正直な感想となります。

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建物譲渡特約付借地権

そして二つ目にご紹介するのが、建物譲渡特約付借地権と呼ばれるものです。

こちらの契約形態では、借地権の最短存続期間は30年以上と定められており、当然ながら更新はありません。

但しその名の通り、契約が満了すると「借地人が建てた建物を、地主が買い取らなければならない」という縛りが付加された契約となります。

建物の買取価格に関しては法令上「相当対価」とされていますが、特約は有効であるため、「不動産鑑定評価により示された価格」などとしておけば、買取価格に関する争いは回避出来るはず。

また、「借地人が契約違反をして、第三者に建物を売却する」というトラブルも想定されますが、契約時に建物に所有権移転の仮登記などを付けおけば、こうした問題の発生を防ぐことが出来るでしょう。

但し、最大の問題は例え契約通り建物が地主の所有物となったとしても、借地人が建物に住みついたままの状態ですと、法的には「期限の無い建物賃他借を締結した状態」と判断されてしまう点です。

結局、地主は入居者を追い出すことが出来なくなりますから、借地契約に更新がなくても、土地を自由に利用することが出来ないことになります。

 

事業用定期借地権

そして最後にご紹介するのが、事業用定期借地権となります。

ここまでご紹介して来た契約形態は、そのどれもが「大いに問題あり」なものばかりでしたが、こちらは非常に扱い易い定期借地権となるでしょう。

成立要件としては、借地権の最短存続期間は10年以上、50年以下であることに加えて、倉庫や店舗など事業用物件のみが対象となります。

もちろん、契約の更新はありませんし、建物の買取請求も行えませんので、事業用物件限定という点を除けば、最も地主に有利に契約となるはずです。

こうした便利な制度であるため、既に多くの契約が行われており、コンビニエンスストアやファミリーレストラン、ロードサイドの大型ドラッグストアなど、一棟タイプの商業施設の多くが、この事業用定期借地権を利用しています。

なお、事業用として賃貸した土地の建物を借主が宿舎として利用している場合、これは明確な契約違反となりますので、貸主は即座に契約の解除が可能です。

但し、貸主が宿舎として利用されていることを知りながら放置した場合には、更新のある一般的な借地権と解釈されてしまう場合もありますから、この点には十分な注意が必要となります。

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定期借地権まとめ

さてここまで、借地借家法に規定されている定期借地権の三種について、解説して参りました。

なお、お読み頂いてお判りのことと思いますが、一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権の二種は、制度としては存在しているものの実務で利用されることは殆どないのが現状です。

こうした状況となっている理由としては、あまりに契約期間が長く、実際に運用された場合に、どの様なトラブルが起こるか予測が出来ないという経験値不足の問題もありますが、「そもそも制度自体に問題点が多く、使い勝手が悪い」というのが最大の理由でしょう。

こうした現状を考えると、借地借家法にて定期借地権自体は導入されたものの、「借地権による円滑な土地利用の実現」という目的は殆ど果たされていないのが現実です。(事業用定期借地権は活発に利用されていますが)

近々、民法に関しても大幅な改正が予定されておりますが、借地借家法に関しても更なる改正が行わることを切に希望します。

ではこれにて、定期借地権とは?という疑問にお答えする知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。

 

 

参考文献

自由国民社編(2015)『土地家屋の法律知識』自由国民社 864pp ISBN978-4-426-12021-4