土地の賃貸借契約

 

本ブログでは、これまで様々な不動産の賃貸に対する知識をご紹介して参りました。

但し、そのどれもがお部屋や事務所・店舗など、「建物の賃貸」に関するもののみであったことにお気付きでしたでしょうか。(借地権は純粋な土地の賃貸借とは言えないので、ここでは除外します)

確かに不動産の取引において、「土地の賃貸」は一つのジャンルとして確立したものとなってはいるものの、「賃料が安いため投資に向かない」、「権利関係でトラブルが発生しやすい」などの理由から、『人気が無い』のが現実です。

しかしながら、既に多くの収益物件を所有している投資家さんや、地主さんともなれば、知り合いなどから「あの土地を少し貸して欲しい」などお願いをされることも珍しくありませんから、これは実に悩ましい問題であるかと思います。

そこで本日は、「土地の賃貸借契約について解説します!」と題して、土地を貸す際の注意点などについて、解説してみたいと思います。

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実は危険が多い土地の賃貸

冒頭でも申し上げた通り、土地の賃貸は「今一つ人気のない取引」となっているのが現状です。

そして不人気となっている理由の一つに挙げられるのが、「賃料の安さ」という点となります。

例えば駐車場として土地を貸したとしても、その賃料設定はアパートなどに比べ、『格段に安いもの』となることは敢えてご説明するまでもないでしょう。(厳密には駐車場は施設の賃貸借ですが)

また、更地の状態では固定資産税の評価も高額となりますから、税制面でも土地の貸出しを積極的に行う方はおられないということになる訳です。

しかしながら、土地の賃貸が避けられる最大の原因は、貸し方次第でオーナーが「トラブルに巻き込まれる危険性がある」という点に他なりません。

こんなお話をすると「土地を貸しただけでトラブルになるの?」というお声も聞えて来そうですが、これは充分にあり得ます。

また実際にトラブル事例を見てみれば、その多くが「借地権に絡む問題」によるものであることに気付かされるはずです。

借地権については、過去記事「借地権とは?わかりやすくご説明致します!」にてその詳細を解説しておりますが、簡単に申せば「土地を借り、借主が建物を建てることで生じる権利」ということになります。

そして、この借地権が厄介なのは「一端借地権が発生してしまうと、借地権者が徹底的に保護されてしまう点」であり、例え地主に継続的に土地を貸す意思がなくても、

借主名義の建物が建った段階で「借地権が発生した」とみなされ、『半永久的に退去させることが不可能になる』というケースが有り得るのです。

これでは恐ろしくて、土地など人に貸すことが出来ませんよね。

そこで次の項では、こうしたトラブルに陥らないための土地賃貸テクニックについて解説したいと思います。

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土地賃貸の形態を使い分け、トラブルを回避

では早速、借地権を発生させずに土地を貸し出すテクニックを見ていきましょう。

そしてここで重要なのが、土地賃貸には様々な種類があることを理解し、それらを上手に使い分けることです。

 

建物所有を目的としない賃貸

最も安全性の高い土地賃貸の方式が、そもそも契約において借主の土地利用目的を「建物所有を目的としない」と謳ってしまうことです。

資材置き場などで土地を貸す場合には、利用目的を「資材置き場」と限定することにより、「建物が建てられない」ことを明言していますので、『借地権は発生しない』という解釈になります。

この契約形態にしていれば、勝手に建物を建てられても、単なる「契約違反」となりますから、後々トラブルに発展することはありません。

これと同様に「太陽光発電設備の設置」や「屋外型看板の設置」など、目的を明確にし、建物の建築を不許可とすれば、安全な土地の賃貸借契約を行うことが出来るでしょう。

因みに駐車場の賃貸については、土地の貸し出しではなく「駐車場という施設を貸し出す」こととなりますから、こちらも借地権の発生を恐れる必要はありません。

但し、未舗装で区割りの線引きも無し、車止めも無いなんて場合には、土地の賃貸借と判断される可能性もありますから、こうしたケースでは契約書の内容を精査する必要があるでしょう。

 

定期借地権

さてここからは、建物の所有を目的としながらも、解約の困難な借地権の発生を阻止する方法について、お話して参ります。

まず最も安全性が高いのが、平成4年の借地借家法の改正で誕生した、定期借地権によって土地を貸し出す方法です。

契約の詳細については「定期借地権とは?という疑問にお答えします!」という記事にて解説していますが、定期借地権を利用すれば、更新なくスッパリと借地権を終了させることが出来ますし、

建物を地主が買い取らなければならない「建物買取請求」も借主は行使出来ませんから、非常に安全性の高い取引が行えるでしょう。

なお地主さんの土地を借り上げ、コンビニやファミリーレストランなどが運営されているのを良く目に致しますが、こうした契約でも定期借地権はしばしば利用されています。

 

建物賃貸借にしてしまう方法

そしてこちらは少々費用が掛かる方法となりますが、相手が借りたいという土地に地主さんが建物を建て、それを賃貸するという方法もあります。

これなら、アパートや賃貸マンションを貸すのと同様に、建物を賃貸するだけですから、借地権が発生することは絶対にありません。

土地を貸すのに建物を建てて上げるなど、現実的では無いようにも思えますが、「建築に掛かったコストは賃料に上乗せして払う」などの方式で精算することが可能ですから、決して出来ない方法ではありません。

なお、定期借地権の項でお話したコンビニやファミレスへの賃貸でもしばしば行われる方法となっています。

 

一時使用目的の賃貸

さて、最も問題なのが、この一時使用目的の土地賃貸となります。

法律的には、「一時使用目的の土地賃貸」であれば、例え借主名義の建物が建築されても、『借地権は発生しない』ことになってはいますが、実はこの契約形態は非常にリスキーです。

なぜなら、判例などを見ると例え契約書に「一時使用目的の土地賃貸」と明記されていても、現実の利用方法によって「借地権」と認定されてしまうケースが多々あるためとなります。

そして裁判所に、一時使用目的の賃貸と認めてもらうには、「契約期間が一年以下である」、「客観的に見て借地権ではないと判断される要因がある」など、いくつもの要件をクリアーする必要があり、これを一般の方が実践するのは非常に困難なこととなるはずです。

よって、建物を建てる目的の土地賃貸には、危険性の高い「一時使用目的の土地賃貸」は行わず、先にご説明した「定期借地権」や「建物賃貸借に切り替えてしまう方法」を用いるのがおすすめとなります。

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土地賃貸まとめ

さてここまで、土地の賃貸を安全に行う方法についてお話して参りました。

「土地を貸してくれ」なんてお願いをされることなどあまり無いように思えますが、私の経験上、実は非常に良くあるお話だと思います。

また、こうした申し出をしてくるのは、決まってご近所の方だったりしますので、なかなか無下に断ることも出来ず、不動産屋さんに相談に来るパターンが多い模様。

もし皆さんが、こんなシュチエーションに立たされた場合には、是非今回の記事をご参考にして頂ければと思います。

ではこれにて、「土地の賃貸借契約について解説します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。