借地権とは

 

不動産売買については、「家を買った友人」や「家を売却した親戚」など、身近な経験者が必ず居るものですから、例え自分で取引をした経験が無くとも、「何となくはイメージが付く」ものかもしれません。

しかしながら、これが「借地権のこと」ともなれば、『一体どんなものなのだろう?』と、思わず頭を抱えてしまう方が殆どなのではないでしょうか。

また地主さんなど、不動産をお持ちのご家庭に育った方であれば、幼い頃に「あそこは借地だからな!」などと聞かされてはいたものの、大人になった今なお『細かいことはサッパリ解らない』なんて方も多いかもしれません。

そこで本日は「借地権とは?わかりやすくご説明致します!」と題して、不動産屋の仕事をしていると非常にご質問を頂くことの多い、借地問題を解説させて頂きたいと思います。

スポンサーリンク

 

そもそも借地権とは

アパートやマンションの部屋を賃貸で借りることを「建物賃貸借」と言いますが、借地権とは『土地を借りること』、つまり「土地賃貸借」に係る権利を指す言葉となります。

なお、所有権などの他の権利とは異なり、法律上「借地権」という用語は存在しておらず、『土地賃貸借に関する権利』を便宜上「借地権」と呼んでいるに過ぎないのです。

この様にご説明をすると「建物を伴わない土地だけを借りることなの?」という誤解を生みそうですが、これは誤った認識となります。(そうしたケースも無くはありませんが)

借地権とは、土地を借り、その上に借主名義の建物を建築することを目的に設定される権利ですから、借地権が設定されて土地には、建物が存在してのが通常です。

因みに、裁判などで借地の返還等について争われる場合には、「土地を借りた人間名義の建物が存在しているか?」が大きな争点(地主に対する対抗要件)となりますので、借地権とは『建物があって初めて成立する権利』とも言えるでしょう。

 

実際の借地権

「借地権がどのようなものか?」については、ここまでの説明でポンヤリとはご理解頂けたかと思いますので、ここからはより実務的なお話に移らせて頂きたいと思います。

ではまず、借地権をより深くご理解頂くために、地主さんが借地人に土地を貸すプロセスを追いかけてみることにしましょう。

ある地主さんが空いている土地を、借地人へ貸出すことになりました。

もちろん口約束で貸す訳には行きませんので、土地の賃貸借契約を締結することとします。

そしてそこに定める内容は、

  • 貸出す土地の範囲(面積)
  • 貸出す期間
  • 月々の地代
  • そして更新や返還する際の取り決め

等です。

こうして契約が成立しましたので、借地人は自分の費用で家を建築し、建物の名義も自分の名前で登記を行います。

 

以上が借地権が設定され、運用されるまでのおおよそのプロセスです。

後は取り決められた地代を月々しっかりと支払い、借地人は新生活をスタートさせるのみとなります。

スポンサーリンク

 

ここが違うよ借地権

この様に説明すると、借地権は非常にスッキリとした権利関係のように思えてしまいますが、所有権(土地を買った場合の権利)と比べかなり異なる点があるのも確かです。

では次に、借地権だからこそ発生する問題についてご説明させて頂きたいと思います。

 

地代以外にも様々なコストが掛かる

まず発生して来るのが、契約期間を経過した際の更新料の問題です。

借地の契約期間は法律により最低20年以上(非堅固な建物・旧法「借地法」の場合)と定められていますので、それ程頻繁に更新が発生することはありませんが、契約が満期となった場合、借地人は更新料を地主に支払う義務を負っています。(新法「借地借家法」の場合には30年以上)

ただ問題なのは、この更新料について具体的な価格が定められていない借地契約が殆どであるという点です。

「どうして定めないの?」と疑問に思われる方もおられるかもしれませんが、『20年後の日本がどんな経済状態になっているか』なんてことは誰にも検討が付きませんから、これはこれで致し方ない面もあるでしょう。

そして結果的には、更新料を巡って地主と借地人が相談を行うことになるのですが、この段階になって、金額を巡るトラブルが発生することになる訳です。

また、更新料以外にも

  • 大規模な改築
  • 建物の用途の変更
  • 建替え
  • 建物の譲渡や名義変更

については、承諾料という名目で地主へ費用を支払わなければなりません。

※更新料や各種承諾料の相場については、別記事「借地権更新料の相場と他の承諾料について」にて詳しい解説を行っております。

 

建物(借地権)の売却には様々なハードルが存在

前項でもサラリと触れましたが、借地権の上に建てられた建物を売却するには、地主の承諾と承諾料が必要とされています。

もちろん承諾料については、ある程度の相場は存在してはいるのですが、地主が法外な承諾料を提示して来た場合などには、裁判で争うしか方法が無く、速やかな売買を行うことは困難となってしまいます。

また建物自体は借地人のものでも、土地は借り物ということになりますから、その評価は低く、所有権価格の60%程度で売れればラッキーというのが現実なのです。

更には、建物の売買が成立しても借地契約はこれまで通りの期間で継続されることになりますので、更新が間近に迫った物件については、更新料の分も価格に含める必要があり、より安価な売却価格の設定が必要となるでしょう。

因みに、第三者への売買ではなく、相続の場合には承諾料無しでの名義変更が可能となりますので、その点はご安心頂ければと思います。

スポンサーリンク

 

借地権とは?まとめ

さてここまで、借地権に関する概要を「わかりやすさ重視」でお話して参りました。

全体を眺めてみると、借地権者は非常に不利な立場に立たされているようにも思えますが、不動産屋の立場としては「そうとばかりも言えない」というのが率直な感想です。

地代の設定額は一坪「数百円」という格安な地域が多いですし、土地の固定資産税の支払いは地主の負担となりますから、地代での収益は殆ど無いということになります。

また、建物が存在する限りは地主からの解約はまず不可能ですし、地代の値上げも難しいとくれば、更新や建替えのタイミングで収益を得たいという気持ちは、充分に理解出来る部分もあるのです。

この様に考えて行くと、「借地権は所有権とは全くの別物であり、借地ならではの煩わしい点も多いものの、住み続けて行く上では全く支障のない盤石な権利形態」なんて言い方も出来るのかもしれません。

これにて「借地権とは?わかりやすくご説明します!」の知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います。