私道トラブル

 

自分の所有する物件と、外界を繋ぐ窓口となるのが「道路」であり「道」ですよね。

そして、どんなに素晴らしい立地にある物件でも、道路に一切接していなければ、その資産価値は大幅に下落してしまうことでしょう。

また、接している道路が都道や市道であれば特に問題はありませんが、これが民間人が所有する「私道」であった場合には、時折トラブルに発展するケースもあるようです。

そこで本日は、不動産の私道トラブルについてお話してみたいと思います。

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私道の形態いろいろ

私道といえば、「民間人が所有している道路」という漠然としたイメージをお持ちの方も多いはず。

しかしながら、一言に私道といっても実に様々な種類、権利形態のものが存在しているのです。

では、まず最初に「私道の種類」についてお話させて頂きたいと思います。

 

分譲地などに敷設された私道(位置指定道路等)

比較的年代の新しい分譲地などに敷設され、しっかりと舗装された道路を指します。

こうした私道は、不動産業者等が宅地分譲や開発のために新たに作った道路となり、行政の許可を得た上で作られた施設となりますから、

私道といえど水道・下水などの整備も行き届き、権利関係・道路使用の取り決めなどもしっかりとしているケースが殆どです。

 

その他の私道(二項道路等)

民間人が所有者でありながらも、昔から道路として使用されており、行政も道路と認識している道路となります。

「行政が認識している」というと整備が行き届いていそうな気も致しますが、これは「建築基準法上で認められている道路」であると言う意味です。

世間にある私道の中には道路の形状はしていても、この建築基準法上の道路と行政に認められていない道も多く、こうした道路に面した土地では基本的に建物を建てる許可が下りません。

こうした意味で、この種の私道は建築の許可を得ることは出来ますが、道幅が極端に細かったり、舗装がされていない、権利関係が曖昧なケースも少なくありません。

存在する私道の中では最も数の多いパターンであり、トラブルを引き起こす可能性が充分にある種類の道路です。

 

実は道路ではない道路(但し書き道路等)

前項でもチラリとご紹介しましたが、見た目こそ道路のような形状をしているものの、建築基準法の道路でないばかりか、単なる私有地というケースもある私道です。

もちろん、「道路ではないという事情」を承知で道沿いに住んでいる方は問題ないのですが、こうした事実に気付いていなかったり、知らずにこうした道に面した土地を買ってしまうと非常に危険です。

基本的には建物の新築や建替えが行えませんし、通行権などを巡ってトラブルに発展するケースが最も多い私道と言えるでしょう。

 

この様に、一言で私道と言っても種類は様々なものがあるのです。

私道の種類に関しては、市役所などの行政機関や、不動産屋さんでも調べてもらうことが出来ますので、私道に面しているという方は一度調べてみるのも良いかもしれません。

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トラブル事例

さて、そんな私道においてはどのようなトラブルが発生するのでしょう。

通行の問題

基本的に私道は、その土地を所有している人のみが通行権を持っているとされる道路です。

よって所有権を持たない者がこの道を通ることは原則禁止となりますので、こうした道路にしか面していない土地をお持ちの方は注意が必要です。

そんなバカな!と思われる方もおられるかもしれませんが、過去の裁判所の判決を見ても、生活が支障が出る場合には徒歩の通行は認められることはあるものの、自動車の通行などは禁止する判例が数多く存在します。

道路の真ん中に金属製のポールなどが設置されている私道を見掛けますが、こうした道路には過去に「通行権の争い」があった可能性が高いでしょう。(詳しくは別記事「私道の通行権について解説致します!」をご参照下さい)

 

掘削に関する問題

また、通行がダメなら穴を掘る(掘削)ことだって、もちろん不可ということになります。

「道に穴なんか掘らないよ!」と思われるかもしれませんが、水道管やガス管は地中に埋設されているのが当たり前。

こうした道路に面しており、所有権を持たない方は、水道管などが破裂した場合にも、持ち主の承諾を得なければ勝手に工事を行うことは出来ないのです。

 

税金に関する問題

私道は民間人が所有権を持っている道路ですが、必ずしも一人の人間がその権利全てを持っている訳ではありません。

最も多いケースは、私道部分の権利を「持分」で持っている場合であり、法務局で取得出来る土地の登記簿などを確認すると、「道路に面する3人の住人が持分を1/3ずつ持ち合っている」といったパターンを良く目に致します。

道路の持分を持ち合っていること自体に問題はないのですが、道路が課税対象である場合、持分の多い人間、もしくは役所に代表者として認識されている人間のみに固定資産税の請求が来てしまう仕組みになっているのです。

一人で全員分の固定資産税を支払わされるのは「冗談じゃない!」というところでしょうし、長年一人の人間が税金の支払いを続けている場合には、

例え他の人間が持分を持っていたとしても、裁判などになった場合には所有権が認められないと判断されるケースもあるようですから、この点には注意が必要でしょう。

 

このように私道には、様々なトラブルが付き纏う場合があるのです。

 

私道のトラブル解決法

では、こうしたトラブルをどの様に解決していけば良いのでしょうか。

 

持分の購入

私道にしか面していない土地をお持ちの方がまず行うべきは、他の私道所有者から持分を購入することです。

こんなお話をすると「土地を買うお金なんかないし、そもそも売ってくれるかな?」と不安になる方も多いとは思いますが、私道の持分が減ることによって売る側の人間に迷惑することはまずありませんし、

私道の持分は一般的に流通性がある権利ではありませんので、周囲の土地相場より相当な安値で買い取ることが出来る可能性が高いでしょう。

もちろん個人間で売買をするのは難しいでしょうから、近所の不動産屋さんなどに相談した上、お話を進めるのが交渉を上手にまとめるコツとなります。

 

持分が買えないなら、覚書を交わそう

基本的に私道の持分売買は売主にとってもハードルの低いものとなるはずですが、何等かの事情で「私道の持分が買えない」というケースも存在するでしょう。

そんな時には、

  • 私道の通行(自動車を含む)を認める
  • 道路の掘削を認める
  • 第三者に私道を譲渡しても、覚書の内容を継承する

という3点を記した私道利用に関する覚書を所有者と交わすのが良いでしょう。

持分を売ってくれないくらいですから、大人しく判を押してくれるとは限らないでしょうが、承諾料などの名目で金銭を支払えばハードルはかなり低くなるはずです。

なお、持分が購入出来た場合でも、覚書は念のために交わしておくのがおすすめです。

※覚書の作成方法については、別記事「念書と覚書について解説致します!」をご参照下さい。

 

固定資産税について

こちらは持分を持っている人のお話になりますが、私道の固定資産税については「払っていない人」、「一人で払っている人」共に、固定資産税の精算を行うのが通常の対応となります。

土地の登記簿謄本などには持分がはっきりと明記されていますから、代表者所有者の元に毎年送られてくる固定資産税の明細書の税額を一年毎に持分で按分し、領収証を発行すれば精算は終了です。

但し、支払いに応じてくれない人や、持ち主が遠方に住んでいる場合には困ってしまいますし、毎年精算するのも面倒ですよね。

そこで有効なのが、私道の登記上の地目を「公衆用道路」に変更してしまうという方法です。

登記簿には「畑」や「宅地」など様々な土地の種類が記されており、この地目から固定資産税の課税対象にするか否かを、行政が決めています。

そしてこの地目を「公衆用道路」とすることで、課税対象から外れることが出来る行政区域がありますので、こうした方法も活用するべきでしょう。

なお、地目変更登記は持分を持っている人なら単独でも申請出来ますが、後々のトラブルを避けるため、他の持ち主にも必ず了解を得てから行うようにしましょう。

※行政によっては公衆用道路でも課税される地域がありますのでご注意下さい。

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私道トラブルまとめ

さてここまで、私道とそれに伴うトラブルについて解説して参りました。

記事をお読み頂ければお判りのことと思いますが、私道のトラブルの多くは、共有者との持分売買や、覚書の取り交わしによって、回避出来るケースも少なくありません。

そして、近隣とのお付き合いを密にしておけば、こうしたトラブルの際にも非常に円滑な対応が行えるはずですから、隣人や近所の方はなるべく大切にして行きたいものですよね。

これにて不動産私道トラブルに関する知恵袋を閉じさせて頂きたいと思います!